Таиланд рискует повторить кризис пустующих домов Японии
Таиланд столкнулся не только с временным спадом на рынке недвижимости, но и с глубокими структурными проблемами, связанными с демографией и снижением покупательской способности населения. Без адаптации бизнес-моделей девелоперов и пересмотра жилищной политики страна рискует столкнуться с долгосрочным кризисом пустующего жилья по японскому сценарию.
Рынок жилой недвижимости Таиланда сталкивается с нарастающим кризисом перепроизводства. По прогнозам аналитиков, к концу 2026 года объем непроданного жилья в Бангкоке и прилегающих провинциях достигнет рекордных 213 тысяч объектов, что вызывает опасения по поводу формирования долгосрочной проблемы пустующего жилья по аналогии с японским кризисом «акия».
Основной причиной сложившейся ситуации стало многолетнее несоответствие между объемами строительства и реальным спросом. В период с 2016 по 2023 год девелоперы ежегодно выводили на рынок более 100 тысяч новых квартир, домов и таунхаусов, тогда как фактический спрос составлял около 92 тысяч объектов в год.
На первый взгляд разрыв был незначительным, однако со временем он привел к накоплению огромного объема непроданного жилья.
Ситуацию усугубили экономические факторы. Высокий уровень задолженности домохозяйств, один из самых высоких в Азии, существенно ограничивает возможности населения брать новые кредиты. Одновременно рост доходов населения отстает от увеличения стоимости жизни, а банки продолжают ужесточать требования к ипотечным заемщикам, что приводит к росту отказов по кредитам.
Дополнительное давление оказывает экономическая неопределенность. Многие семьи предпочитают откладывать крупные покупки, включая приобретение жилья, до улучшения финансовой ситуации. В результате спрос не успевает поглощать уже существующее предложение, несмотря на то, что девелоперы почти вдвое сократили запуск новых проектов.
По оценкам экспертов, даже если строительство новых объектов полностью остановится уже сегодня, рынку потребуется более четырех лет для распродажи накопленных запасов жилья.
Для сравнения, еще несколько лет назад этот показатель составлял около двух лет.
Еще более серьезной проблемой становится демографическая ситуация. За последнее десятилетие количество жителей Таиланда младше 15 лет сократилось с 11,7 до 9,6 млн человек, тогда как число пожилых людей выросло с 8,4 до 12,6 млн. Доля трудоспособного населения продолжает снижаться и, по прогнозам, упадет с нынешних 64% до 58% к 2040 году.
Меняются и предпочтения молодого поколения. Если раньше собственное жилье считалось важнейшей финансовой целью, то сегодня многие молодые специалисты предпочитают аренду, которая обеспечивает большую мобильность и гибкость. Вместо покупки недвижимости они все чаще инвестируют средства в другие активы или сохраняют свободу для смены работы и места проживания.
Эксперты отмечают, что Таиланд начинает повторять сценарии, уже наблюдаемые в других странах.
В Японии старение населения привело к появлению более 9 млн заброшенных домов, а в Китае молодые покупатели все чаще откладывают приобретение жилья, рассчитывая в будущем получить недвижимость по наследству.
В этих условиях девелоперам рекомендуют активнее использовать альтернативные модели продаж, включая схемы rent-to-own («аренда с последующим выкупом») и долгосрочную аренду.
В долгосрочной перспективе рынок может сместиться в сторону жилья для пожилых людей, многопоколенческих домов и проектов, интегрированных с медицинской инфраструктурой.
