Таиланд хочет закрыть серые схемы на рынке недвижимости раз и навсегда
Несмотря на масштабные проверки и применение современных технологий, Таиланд пока не смог устранить ключевые законодательные лазейки, позволяющие иностранцам обходить ограничения на владение недвижимостью. Для эффективной борьбы с номинальными схемами стране потребуется не только усиление контроля, но и глубокая реформа законодательства, включая ужесточение наказаний и создание системы раскрытия конечных владельцев активов.
Таиланд усиливает борьбу с незаконным иностранным владением недвижимостью, однако эксперты предупреждают, что главная проблема заключается не только в выявлении нарушителей, но и в существующих законодательных лазейках, которые продолжают делать использование номинальных структур выгодным для инвесторов.
Особое внимание привлекает статья 94 Земельного кодекса Таиланда. Согласно действующим нормам, если иностранный гражданин незаконно приобрел земельный участок, власти могут обязать его продать актив в течение периода от 180 дней до одного года. В случае невыполнения предписания участок подлежит принудительной продаже через аукцион.
Однако специалисты отмечают, что такая мера не является полноценным наказанием. Даже после выявления нарушения владелец сохраняет право вернуть вложенные средства и получить прибыль от роста стоимости земли. Таким образом, незаконная сделка может оставаться финансово выгодной, что противоречит принципу недопустимости получения выгоды от противоправных действий.
Для сравнения, в ряде стран наказания гораздо жестче. На Филиппинах незаконное владение землей может привести к конфискации имущества, а в Канаде государство вправе изъять прибыль, полученную от подобных сделок, оставляя инвестору только первоначальные вложения.
Наиболее проблемными регионами остаются популярные туристические направления — Пхукет, Самуи и Панган, где иностранный капитал играет значительную роль на рынке недвижимости. По данным Департамента развития бизнеса (DBD), только в провинции Сураттхани зарегистрировано более 11,6 тысячи компаний с иностранным участием.
На Самуи насчитывается свыше 8,2 тысячи таких компаний, а крупнейшей группой иностранных инвесторов являются граждане Франции. На Пангане зарегистрировано более 3,2 тысячи компаний с иностранным участием, где лидируют инвесторы из Израиля.
В 2026 году власти значительно усилили проверки, внедрив технологии искусственного интеллекта для анализа более 40–50 тысяч корпоративных и земельных записей. Система выявляет подозрительные признаки, включая использование одного адреса несколькими компаниями, концентрацию акций у ограниченного круга лиц или несоответствие финансового положения тайских акционеров стоимости принадлежащих им долей.
Одним из крупнейших дел стала операция на Пангане, где была раскрыта сеть компаний, владевших виллами и гостиничным бизнесом через номинальных владельцев. В результате расследования были арестованы активы общей стоимостью свыше 200 млн батов.
Серьезные вопросы вызывает и соблюдение правила о 49-процентной квоте иностранного владения в кондоминиумах. Закон ограничивает долю иностранных собственников в каждом проекте, однако иностранцы нередко используют тайские компании с формальным большинством местных акционеров для покупки квартир в рамках «тайской квоты».
Главная проблема заключается в отсутствии единой базы данных о конечных бенефициарах (Beneficial Ownership Database), которая позволила бы установить реальных владельцев активов.
Из-за этого проверки часто ограничиваются анализом корпоративных документов, которые могут формально соответствовать требованиям законодательства.
Дополнительной проблемой остается уклонение от налогов через продажу корпоративных долей вместо прямой продажи недвижимости. В такой схеме земельный участок оформляется на компанию, а затем покупателю продаются акции этой компании. Формально смены собственника недвижимости не происходит, поэтому государство теряет доходы от налогов и регистрационных сборов.
По оценкам Департамента специальных расследований (DSI), подобные схемы ежегодно лишают бюджет нескольких миллиардов батов. В конце 2024 года на Пхукете было раскрыто более 60 компаний, созданных специально для обслуживания подобных операций.
Для решения проблемы государственные органы усиливают координацию. DBD анализирует структуру собственности компаний, DSI расследует крупные схемы, Земельный департамент проверяет сделки с недвижимостью, Управление по борьбе с отмыванием денег (AMLO) добивается расширения полномочий по аресту активов, а Налоговое управление проверяет соответствие доходов тайских акционеров стоимости принадлежащих им долей.
Тем не менее эксперты считают, что окончательно решить проблему можно только путем устранения законодательных лазеек, создания полноценной базы данных конечных бенефициаров и ужесточения санкций.
Пока нарушения продолжают приносить прибыль, использование номинальных структур останется серьезным вызовом для рынка недвижимости, налоговой системы и доступности жилья для граждан Таиланда.
