Таиланд ищет новые правила для рынка недвижимости: ипотека, иностранцы и зелёное жильё
Три ассоциации недвижимости Таиланда предлагают правительству и банкам пять направлений для восстановления рынка — от упрощения доступа к ипотеке и зелёного финансирования до защиты городов от наводнений и регулирования иностранных сделок. Главная проблема отрасли заключается не только в слабом спросе, но и в том, что более половины потенциальных покупателей сталкиваются с отказами по ипотеке, поэтому бизнес призывает реформировать систему кредитования и адаптировать её к новым формам дохода.
Рынок недвижимости Таиланда ищет выход из кризиса: пять предложений бизнеса
Три ведущие ассоциации рынка недвижимости Таиланда предложили правительству и банкам пять направлений для восстановления сектора. Среди ключевых проблем — высокая доля отказов по ипотеке, изменение структуры доходов молодых покупателей, рост климатических рисков, регулирование покупок недвижимости иностранцами и развитие управления жилыми сообществами.
Предложения представили Ассоциация жилищного бизнеса, Тайская ассоциация кондоминиумов и Тайская ассоциация недвижимости. По мнению представителей отрасли, проблема рынка сегодня заключается уже не только в высоких ценах, но и в том, что потенциальные покупатели не могут получить финансирование.
Более половины заявителей получают отказ по ипотеке
Одной из главных проблем участники рынка называют уровень отказов по ипотечным кредитам, который сейчас оценивается более чем в 50%.
Президент Ассоциации жилищного бизнеса Сунтхорн Сатхапорн считает, что банки должны учитывать реальные доходы заёмщиков, а не только традиционные документы о заработной плате.
Особенно это актуально для молодых покупателей и представителей поколения Z, которые работают фрилансерами, продают товары через интернет или получают доход от создания контента и YouTube. У таких работников может не быть стабильной зарплаты и стандартного расчётного листка, хотя фактический доход позволяет обслуживать кредит.
Предлагается перейти от оценки исключительно по документам о зарплате к анализу реальных доходов и способности заёмщика погашать кредит.
Также бизнес предлагает создать систему ипотечных гарантий со стороны государственных финансовых учреждений для отдельных категорий заёмщиков и объектов, способных приносить доход.
Ещё одна идея — перейти от единой процентной ставки к модели ценообразования по уровню риска. Заёмщики с хорошей кредитной историей и низким риском смогут получать более низкие ставки, тогда как для более рискованных клиентов ставка может быть выше.
Зелёные дома хотят сделать доступнее
Второе направление связано с энергоэффективностью и климатом.
Представители отрасли предлагают развивать зелёное финансирование, которое должно охватывать как девелоперов на этапе строительства, так и покупателей после приобретения жилья.
По оценке отрасли, пассивные решения — естественное освещение и вентиляция — способны снизить расходы на электроэнергию минимум на 12%. Более комплексные активные системы и использование возобновляемой энергии потенциально могут дать экономию до 25%, а установка солнечных панелей — до 50%.
Таким образом, энергоэффективное жильё предлагается рассматривать не только как экологический проект, но и как способ снизить долгосрочные расходы владельцев.
Недвижимость предлагают защитить от наводнений и других катастроф
Третья проблема — устойчивость городов к природным катастрофам.
Представители отрасли считают, что строительство новых жилых комплексов нельзя рассматривать отдельно от городской инфраструктуры, особенно в условиях риска наводнений.
Если Бангкок и прилегающие территории сохранят роль главного городского центра страны, государству необходимо разработать долгосрочную систему защиты от стихийных бедствий.
Среди возможных ориентиров отрасль называет масштабные системы управления водой, подобные используемым в Нидерландах и Венеции. После создания такой инфраструктуры частные девелоперы смогут дополнительно повышать устойчивость своих проектов — например, за счёт водоудерживающих и водосборных зон внутри жилых комплексов.
Предлагается усилить контроль за иностранными сделками
Четвёртое направление касается приобретения и аренды недвижимости иностранцами.
Ассоциации предлагают пересмотреть налоговый режим для иностранных покупателей, а также сделать более прозрачными сделки с кондоминиумами и долгосрочной арендой.
Одна из главных целей — борьба с номинальным владением (nominee ownership), когда недвижимость формально оформляется на другого человека или компанию в интересах фактического владельца.
При этом отрасль предлагает направлять часть налоговых доходов от иностранных покупателей на поддержку уязвимых групп населения, включая малообеспеченных и пожилых граждан Таиланда.
Жилищные сообщества хотят превратить в центры реагирования на чрезвычайные ситуации
Пятое направление связано с управлением жилыми комплексами уже после продажи недвижимости.
Ассоциации предлагают упростить создание юридических органов управления жилыми комплексами и дать самим жителям возможность организовывать такую структуру, если девелопер не может этого сделать.
При этом девелопер должен сохранять обязанность финансировать установленную законом долю расходов на обслуживание инфраструктуры.
В перспективе такие органы управления могут выполнять не только коммунальные функции, но и становиться центрами координации во время чрезвычайных ситуаций — например, при наводнениях или других стихийных бедствиях.
House & Condo Expo пройдёт в конце октября
Параллельно отрасль пытается стимулировать спрос непосредственно через рынок.
50-я выставка House & Condo Expo пройдёт с 29 октября по 1 ноября 2026 года в Queen Sirikit National Convention Center в Бангкоке. На мероприятии планируется представить более 1 000 проектов недвижимости различных ценовых категорий.
Организаторы рассчитывают получить продажи на сумму более 10 млрд бат и впервые сделать выставку Green Expo, объединив предложения по недвижимости с темами качества жизни, энергоэффективности и устойчивого развития.
При этом с 2027 года три ассоциации планируют проводить House & Condo Expo один раз в год, поскольку количество новых проектов сокращается, а небольшие девелоперы сталкиваются с трудностями при получении кредитов.
Рынку нужна не только поддержка спроса
Предложения трёх ассоциаций показывают, что проблемы тайской недвижимости выходят далеко за пределы цен на жильё. Речь идёт одновременно о доступности ипотеки, изменении структуры доходов населения, стоимости содержания жилья, климатических рисках, регулировании иностранного владения и способности жилых сообществ самостоятельно реагировать на чрезвычайные ситуации.
По сути, отрасль предлагает изменить сам подход к развитию рынка: не просто стимулировать продажи, а создать условия, при которых покупатель сможет получить ипотеку, приобрести жильё, снизить расходы на его содержание и безопасно жить в нём в долгосрочной перспективе.
