Таиланд усиливает борьбу с номинальным владением недвижимостью иностранцами

Недавняя масштабная проверка предполагаемых схем номинального владения землей иностранцами на острове Панган вновь привлекла внимание к одной из самых обсуждаемых проблем тайского рынка недвижимости.

Особенно остро этот вопрос стоит в популярных туристических регионах, таких как Пхукет, Самуи, Паттайя и Бангкок, где иностранный спрос на жилье и коммерческую недвижимость остается высоким.

По словам руководителя исследовательского подразделения консалтинговой компании Cushman & Wakefield Thailand Сурачета Конгчипа, проблема значительно шире, чем отдельный остров или конкретная национальность инвесторов.

«На протяжении многих лет в Таиланде существовали различные юридические схемы, лазейки и неформальные механизмы, позволяющие иностранцам фактически контролировать недвижимость через тайские компании и посредников», — отметил эксперт.

Как работают схемы владения через тайские компании

Наиболее распространенной практикой остается регистрация тайской компании, которая формально владеет земельным участком или объектом недвижимости.

Согласно законодательству Таиланда, иностранцы могут владеть не более чем 49% акций тайской компании. Однако на практике нередко используются структуры, в которых оставшиеся 51% оформляются на тайских граждан, которые фактически не участвуют в управлении бизнесом и не инвестируют собственные средства.

В качестве номинальных акционеров могут выступать родственники, знакомые или лица, найденные через юридические и бухгалтерские компании, специализирующиеся на регистрации бизнеса.

Дополнительно применяются договоры займа, по которым тайские акционеры передают свои акции в залог иностранному инвестору, а также доверенности, позволяющие иностранцам полностью контролировать деятельность компании, несмотря на формально тайскую структуру собственности.

По словам Сурачета Конгчипа, выявление подобных схем требует сложных расследований, анализа финансовых документов и структуры собственности, поэтому процесс занимает много времени.

Роль тайских посредников

Эксперт подчеркивает, что проблема касается не только иностранных инвесторов.

В создании подобных структур могут участвовать юридические фирмы, бухгалтерские компании, брокеры и другие посредники, которые помогают регистрировать компании, искать номинальных акционеров и оформлять документы.

Некоторые тайцы соглашаются участвовать в таких схемах ради финансового вознаграждения, другие становятся номинальными владельцами, не осознавая возможных юридических последствий.

«Проблема заключается не только в иностранных покупателях. Есть и тайские стороны, которые помогают организовывать такие схемы на всех этапах», — отметил Конгчип.

Какие законные варианты доступны иностранцам

Несмотря на ограничения на владение землей, иностранцы имеют несколько легальных способов пользоваться недвижимостью в Таиланде.

Долгосрочная аренда

Самым распространенным вариантом остается долгосрочная аренда сроком до 30 лет. Часто такие предложения рекламируются как схемы «30+30 лет», однако продление после первых 30 лет не гарантируется законодательством, что вызывает опасения у многих инвесторов.

Право суперфиция (Superficies)

Еще одним механизмом является право собственности на строение при сохранении права собственности на землю за тайским гражданином.

Такая схема особенно популярна среди иностранцев, состоящих в браке с гражданами Таиланда. В этом случае дом принадлежит иностранцу, а земля остается в собственности тайского супруга.

Право пользования (Usufruct)

Иностранцы также могут оформить право пользования земельным участком на определенный срок или пожизненно, получая возможность проживать на территории и получать от нее выгоду.

Инвестиционные программы

Компании, получившие одобрение от Board of Investment, могут владеть земельными участками для реализации утвержденных инвестиционных проектов.

Кроме того, ранее Таиланд вводил программу, позволяющую иностранцам, инвестировавшим не менее 40 миллионов батов в утвержденные активы, приобрести до одного рая земли для проживания. Однако из-за сложных бюрократических процедур эта схема практически не используется.

Почему иностранцы выбирают рискованные схемы

Несмотря на наличие законных инструментов, многие инвесторы предпочитают структуры, которые дают ощущение полного контроля над недвижимостью.

Долгосрочная аренда не обеспечивает полноценного права собственности и не гарантирует автоматического продления, что делает ее менее привлекательной для некоторых покупателей.

Дополнительную роль играют посредники, активно рекламирующие альтернативные механизмы контроля над активами как более удобный способ владения недвижимостью.

Для инвесторов, ориентированных на долгосрочное проживание или спекулятивные операции, потенциальная выгода часто перевешивает юридические риски.

Кто наиболее активно инвестирует в недвижимость

По данным Cushman & Wakefield, различные группы иностранных покупателей демонстрируют разные модели поведения.

Европейские инвесторы

Традиционно предпочитают квартиры у моря и небольшие жилые объекты в туристических регионах. Когда квоты на иностранное владение кондоминиумами исчерпываются, некоторые рассматривают альтернативные схемы приобретения недвижимости.

Российские инвесторы

Часто совмещают покупку недвижимости с открытием бизнеса. По словам эксперта, часть российского капитала может быть связана с выводом средств за рубеж или деятельностью в серой зоне экономики.

Китайские инвесторы

За последнее десятилетие стали одной из самых влиятельных групп на рынке кондоминиумов Таиланда.

В отличие от предыдущих поколений мигрантов, многие современные китайские покупатели пользуются собственной экосистемой брокеров, платежных сервисов, рекламных платформ и арендных агентств.

Многие объекты приобретаются для перепродажи или краткосрочной аренды, которая в ряде случаев может нарушать тайское гостиничное законодательство.

При этом для многих китайских инвесторов Таиланд рассматривается уже не только как объект инвестиций, но и как потенциальное место для постоянного проживания.

Почему проблема стала столь заметной

По словам Сурачета Конгчипа, вопросы иностранного контроля над недвижимостью существуют десятилетиями, особенно в таких регионах, как Панган, Пхукет и Самуи.

Однако в последнее время общественное внимание резко усилилось благодаря социальным сетям и росту обеспокоенности местных жителей влиянием иностранных сообществ на экономику и образ жизни регионов.

После появления резонансных публикаций многие жители начали открыто говорить о проблемах, которые раньше обсуждались лишь неофициально.

Влияние на местные сообщества

Эксперт считает, что прямое влияние на стоимость земли часто переоценивается, поскольку большинство иностранных покупателей приобретают участки по рыночным ценам.

Главная проблема заключается в том, что лучшие объекты недвижимости постепенно становятся недоступными для местного населения, а отдельные иностранные сообщества начинают функционировать практически изолированно от окружающей среды.

Такие процессы могут менять социальную структуру районов и усиливать напряженность между местными жителями и иностранными резидентами.

Потери государства

По данным источников на рынке недвижимости, распространенной практикой является покупка недвижимости через компанию с номинальными тайскими акционерами.

При последующей продаже меняется лишь иностранный владелец 49% акций компании, тогда как сама недвижимость юридически остается на балансе компании.

Стоимость переоформления такой структуры составляет всего 1–2 тысячи батов, тогда как стандартная сделка купли-продажи недвижимости предполагает уплату регистрационного сбора в размере 2% стоимости объекта, а также налогов.

В результате государство теряет значительные суммы налоговых поступлений.

Что предлагают власти и эксперты

Эксперты считают необходимым усилить проверки со стороны государственных органов.

Особая роль отводится Department of Business Development, который может анализировать финансовое положение тайских акционеров и определять, способны ли они реально владеть долями в компаниях, контролирующих дорогостоящие объекты недвижимости.

Также предлагается усилить контроль за соблюдением 49-процентного лимита иностранного владения в кондоминиумах, поскольку в некоторых проектах, особенно в центральных районах Бангкока, фактическая доля иностранных собственников может превышать установленный законом предел.

По мнению Сурачета Конгчипа, Таиланду следует сделать контроль более системным и прозрачным, уделяя внимание не только формальным владельцам, но и конечным бенефициарам, финансовым потокам и структурам собственности.

При этом он предупреждает, что чрезмерно жесткие меры могут негативно сказаться на инвестиционной привлекательности страны.

«Главная задача заключается в поиске баланса. Таиланд по-прежнему нуждается в иностранных инвестициях, но контроль должен быть достаточно серьезным, чтобы предотвращать злоупотребления и защищать интересы местных сообществ в долгосрочной перспективе», — подчеркнул эксперт.