Люкс против масс-маркета: кто выживет на рынке недвижимости Таиланда?

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: конец массовых моделей и эпоха точечных стратегий

Столкнувшись с раздвоенным рынком, где массовый сегмент переживает глубокий кризис, а люксовая и провинциальная недвижимость демонстрирует устойчивость, крупнейшие девелоперы Таиланда окончательно отказываются от универсальных подходов. 2026 год становится точкой перелома, когда стратегии развития всё больше строятся на специализации, географической диверсификации и точном попадании в нишевой спрос.

Самый сложный период за десятилетия

Жилищный рынок Таиланда вступил в затяжную фазу спада на 2–3 года, обусловленную рекордной закредитованностью домохозяйств. Совокупный долг населения достиг 16,34 трлн бат, что эквивалентно 89% ВВП, на фоне ужесточения банковского кредитования и падения потребительского доверия.

По данным KKP Research, объём сделок с недвижимостью по стране снизится на 6% в 2025 году, после падения на 15% в 2023 году, когда рынок опустился до минимальных значений за последние семь лет.

Особенно остро кризис проявился в массовом сегменте: — уровень отказов по ипотеке на жильё стоимостью до 3 млн бат достиг 70%, по данным Terra Media and Consulting; — в Бангкоке объём продаж новых проектов от девелоперов сократился почти на 20%; — общий объём рынка может снизиться до 700 млрд бат к концу 2025 года, что станет самым глубоким спадом со времён азиатского финансового кризиса 1997 года.

Разрыв между Бангкоком и регионами

Несмотря на общее давление, рынок демонстрирует резкую региональную дивергенцию.

В Бангкоке накопилось около 235 000 непроданных квартир, что является максимальным показателем с 2018 года. При этом курортные и региональные рынки — Пхукет, Сураттхани (Самуи), Прачуапкхирикхан (Хуахин), Накхонратчасима — показывают иную динамику.

На Пхукете ежегодно фиксируется около 1 000 сделок с иностранными покупателями, рост в 2025 году составил 10% год к году, а прогнозируемый рост цен до 2026 года — 8–10% в год.

Kiatnakin Phatra Securities ожидает слабое, но циклическое восстановление рынка в 2026 году после «дна» 2025 года, когда предпродажи в Бангкоке упали до минимума за 23 года. Восстановление, однако, будет умеренным и затронет прежде всего крупных, финансово устойчивых девелоперов.

Девелоперы меняют правила игры

На фоне кризиса крупнейшие игроки рынка выстраивают кардинально разные стратегии.

Sansiri: ставка на глобальный люкс

Sansiri делает ставку на международный премиальный рынок. Компания планирует запуск 29 новых проектов общей стоимостью 52 млрд бат и ориентируется на люксовый и суперлюксовый сегменты, менее чувствительные к росту процентных ставок.

Особый фокус — Пхукет, где сохраняется высокий иностранный спрос. Sansiri также диверсифицирует доходы, предлагая услуги строительства домов для владельцев земли, не имеющих доступа к ипотеке.

Supalai: международная экспансия

Supalai реализует стратегию Future Proof, превращаясь в многонационального девелопера. Помимо присутствия в 30 провинциях Таиланда, компания активно развивает совместные проекты в Австралии, которые становятся важным источником прибыли.

Supalai инвестирует в AI-аналитику для персонализации продаж и обязалась сократить выбросы парниковых газов на 40% к 2030 году.

Asset Wise: нишевая модель образа жизни

Asset Wise фокусируется на сегментах «реального спроса» — Campus Condos и проектах рядом с университетами и медицинскими центрами. Целевая аудитория — студенты и медицинские работники, менее подверженные экономическим колебаниям.

Sena Development: доступное жильё через энергоэффективность

Работая в самом сложном сегменте (1–3 млн бат), Sena делает ставку на снижение совокупной стоимости владения, а не цены покупки. В партнёрстве с японской Hankyu Hanshin Properties компания развивает солнечные и энергоэффективные дома, уменьшающие ежемесячные расходы жильцов.

Frasers Property Thailand: единая платформа

Frasers Property выстраивает модель One Platform, объединяющую жилую, индустриальную и коммерческую недвижимость. К 2026 году компания планирует довести индустриальные активы до 4 млн кв. м стоимостью 100 млрд бат, делая ставку на специализированные логистические объекты.

Reignwood Park: мегапосёлок нового типа

Самый амбициозный проект — Reignwood Park в Патхумтхани: — территория 2 000 рай, — инвестиции 30 млрд бат, — концепция «самодостаточного экосообщества».

Проект включает элитное жильё, международную школу, гольф-клуб мирового уровня, спортивный комплекс и планы по развитию яхт-сервисов и аэротакси, ориентируясь на глобальных HNWI из Сингапура, Гонконга и Ближнего Востока.

Asset World Corporation: туризм как драйвер

AWC делает ставку на люксовый туризм и lifestyle-дестинации. Проекты в Бангкоке и Чиангмае, включая Fairmont Bangkok Sukhumvit и Lannatique Chiang Mai, должны усилить роль Таиланда как центра культурного и устойчивого туризма.

Стратегический вывод: точность важнее масштаба

Как отмечают аналитики SCB EIC и KKP Bank, эпоха массовых проектов закончилась. Успех в 2026 году будет зависеть от:

• финансовой дисциплины,
• точного выбора локаций,
• ориентации на конкретные сегменты спроса,
• способности пережить медленное восстановление.

Рынок восстановится, но выигрывают не все. Победителями станут те девелоперы, которые уже сейчас отказались от универсальных решений и сделали ставку на стратегическую точность.

Вопрос больше не в том, вернётся ли рост, а в том, чьи ставки окажутся самыми дальновидными, когда рынок начнёт подниматься.