Кондоминиумы Таиланда: иностранным инвесторам готовят новые требования
Возможное расширение прав иностранных покупателей может поддержать рынок недвижимости Таиланда и привлечь дополнительный капитал, однако эксперты предупреждают о рисках спекуляций, роста конкуренции с местными покупателями и концентрации иностранного владения в отдельных районах. Для сохранения баланса между инвестиционной привлекательностью и национальными интересами власти могут быть вынуждены ужесточить требования к иностранным собственникам, включая налогообложение, цели использования жилья и контроль за краткосрочной арендой.
Таиланду советуют ужесточить правила покупки недвижимости иностранцами
На фоне обсуждения возможного увеличения квоты иностранного владения квартирами в кондоминиумах в Таиланде эксперты призывают власти тщательно оценить потенциальные риски и одновременно пересмотреть действующее регулирование рынка недвижимости.
Президент Агентства по вопросам недвижимости Таиланда (AREA) Sopon Pornchokchai считает, что дискуссия не должна сводиться к эмоциональным заявлениям о «продаже страны иностранцам». По его словам, сегодня лишь ограниченное число жилых проектов достигло действующего лимита в 49% иностранного владения, а сами иностранцы по-прежнему составляют меньшинство покупателей на рынке кондоминиумов.
Тем не менее эксперт отмечает, что правила для иностранных инвесторов в Таиланде значительно мягче, чем во многих других странах, включая Китай. В Таиланде иностранный гражданин может приобрести квартиру практически сразу после приезда в страну, тогда как в Китае для этого обычно требуется прожить в стране от одного до двух лет.
Еще одно отличие связано со стоимостью приобретаемой недвижимости. В Таиланде отсутствует минимальный порог цены для покупки жилья иностранцами. Согласно исследованию AREA, около двух третей квартир, приобретенных иностранцами в Бангкоке и пригородах в 2025 году, стоили менее 5 миллионов батов. Это означает, что зарубежные покупатели напрямую конкурируют с местными жителями в сегменте доступного жилья.
Для сравнения, в ряде стран действуют ограничения по минимальной стоимости объектов. В Малайзии иностранцы могут покупать недвижимость стоимостью от эквивалента примерно 16 миллионов батов, а в Индонезии — от 10 миллионов батов.
Особое внимание эксперт уделяет вопросу количества объектов, которые могут находиться в собственности одного иностранца. В Таиланде иностранные покупатели вправе приобретать несколько квартир, пока общий иностранный пакет в здании не превышает установленную законом квоту. В Китае же иностранцам, как правило, разрешено владеть только одним жилым объектом.
Также вызывает обеспокоенность отсутствие четких ограничений на цели покупки. В Таиланде иностранцы могут приобретать квартиры как для проживания, так и для инвестиций или перепродажи. По мнению Сопона, это способствует спекуляциям на рынке недвижимости.
Отдельной проблемой остаются краткосрочные аренды. Несмотря на существующие ограничения, многие владельцы квартир продолжают сдавать жилье посуточно через различные платформы и схемы самостоятельного заселения. Эксперт предупреждает, что подобная практика создает недобросовестную конкуренцию гостиничному бизнесу и требует более строгого контроля со стороны государства.
Серьезные вопросы вызывает и налоговая политика. По словам эксперта, налоговая нагрузка на иностранных владельцев недвижимости в Таиланде остается одной из самых низких в регионе. Налоги на имущество, доходы от аренды и прирост капитала при перепродаже существенно ниже, чем в Китае и ряде европейских стран.
Сопон считает, что именно налоговая система должна стать одним из главных объектов реформы, если правительство действительно планирует увеличить иностранную квоту владения квартирами. По его мнению, дополнительные меры помогут одновременно привлекать инвестиции и защищать интересы тайских граждан.
Эксперт также предупреждает о долгосрочных рисках концентрации иностранного капитала в отдельных жилых комплексах и районах. В некоторых проектах в Бангкоке, Паттайе и Хуахине иностранные владельцы уже играют заметную роль в управлении зданиями. В перспективе это может привести к формированию жилых кварталов, где большинство собственников будут представителями одной страны.
В то же время представители строительного сектора поддерживают идею расширения иностранной квоты, поскольку это поможет распродать накопившиеся запасы непроданных квартир и улучшить ликвидность рынка недвижимости, который продолжает восстанавливаться после периода замедления.
Эксперты сходятся во мнении, что любые изменения правил должны сопровождаться более строгим регулированием, прозрачными механизмами контроля и продуманным балансом между привлечением иностранных инвестиций и защитой интересов национального рынка жилья.
