Royal Orchid Sheraton в Бангкоке может уйти с молотка после срыва сделки обратного выкупа

Один из самых известных пятизвездочных отелей Бангкока — Royal Orchid Sheraton Riverside Hotel — оказался в центре крупного имущественного спора после того, как компания Royal Orchid Hotel (Thailand) (ROH) не смогла в установленный срок выполнить обязательства по обратному выкупу объекта стоимостью 4,873 млрд батов. Управляющая компания инвестиционного фонда недвижимости One Asset Management (ONEAM) уже начала юридические процедуры, которые могут завершиться продажей гостиницы на открытом аукционе.

Истек пятилетний срок обратного выкупа

По словам директора по недвижимости и инвестиционным трастам ONEAM Алонгкорна Пратханрасникорна, 14 июля завершился пятилетний срок действия соглашения sale-and-buyback, заключенного в 2021 году.

Тогда инвестиционный фонд недвижимости Grand Royal Orchid Hospitality Real Estate Investment Trust (GROREIT) приобрел гостиницу примерно за 4,5 млрд батов, предоставив бывшему владельцу право выкупить актив обратно в течение пяти лет по цене 4,873 млрд батов без учета НДС.

Однако к установленному сроку ROH не перечислила необходимую сумму, что автоматически было признано нарушением условий договора.

В результате ONEAM совместно с доверительным управляющим фонда — MFC Asset Management — инициировали предусмотренные контрактом юридические процедуры для защиты интересов пайщиков фонда.

Владельцу дали 30 дней

Согласно условиям соглашения, ROH получила 30 дней для передачи гостиницы инвестиционному фонду.

Если компания не выполнит это требование добровольно, ONEAM обратится в суд с иском о нарушении договора.

После окончания этого периода фонд намерен провести собрание инвесторов, на котором будет вынесен вопрос о продаже гостиницы через открытый аукцион.

Полученные средства планируется распределить между владельцами паев фонда.

Генеральный директор ONEAM Поте Харинасута заявил, что при соблюдении юридических процедур инвесторы смогут получить возврат вложенных средств уже к январю 2027 года.

Интерес инвесторов уже есть

По словам руководства ONEAM, потенциальных покупателей искать долго не придется.

За последние пять-шесть месяцев интерес к приобретению Royal Orchid Sheraton проявили сразу несколько крупных тайских и иностранных инвесторов.

Компания отмечает, что до истечения срока обратного выкупа всем заинтересованным сторонам предлагалось вести переговоры непосредственно с ROH, поскольку именно бывший владелец обладал приоритетным правом приобрести гостиницу обратно.

«У компании было пять лет, чтобы найти финансирование. Мы неоднократно напоминали о приближении крайнего срока, однако завершить сделку ей так и не удалось», — отметил Поте Харинасута.

Теперь гостиница полностью принадлежит инвестиционному фонду.

Если ROH все же захочет вернуть актив, ей придется участвовать в открытом аукционе на тех же условиях, что и другим участникам торгов.

Отель продолжит работать

Несмотря на юридический конфликт, гостиница продолжает принимать гостей.

Фонд уже уведомил международного оператора Sheraton (Starwood Hotels) о том, что после завершения передачи актива управление гостиницей будет осуществляться от имени фонда.

В ONEAM рассчитывают завершить все юридические процедуры до конца текущего года, хотя окончательные сроки будут зависеть от передачи объекта.

До момента окончательного разрешения ситуации фонд продолжит получать доходы от эксплуатации гостиницы в соответствии с действующими соглашениями.

Как финансировалась покупка

Royal Orchid Sheraton был приобретен фондом в 2021 году примерно за 4,5 млрд батов.

Финансирование сделки было организовано следующим образом:

• 1,35 млрд батов предоставил Государственный сберегательный банк Таиланда (Government Savings Bank);
• около 3,15 млрд батов было привлечено от частных инвесторов через размещение паев фонда.

Почему сделка сорвалась

Дополнительные детали стали известны после публикации информации управляющей компанией MFC.

2 июля состоялась онлайн-встреча представителей ROH, ONEAM, MFC, Государственного сберегательного банка и потенциальных кредиторов компании.

Финансирующие организации запросили уточнение процедуры проведения расчетов и передачи собственности.

Поскольку гостиница оставалась заложенной в Государственном сберегательном банке, сначала необходимо было погасить банковский кредит, после чего снять обременение и оформить переход права собственности.

Кредиторы предложили разделить платеж:

• часть средств направить напрямую банку для погашения кредита;
• оставшуюся сумму перечислить фонду через национальную систему межбанковских расчетов Bahtnet.

По данным MFC, ни банк, ни фонд не возражали против такой схемы.

8 июля управляющая компания официально направила ROH инструкцию по проведению платежей.

Однако к крайнему сроку — 14 июля — деньги так и не поступили.

Позиция владельца гостиницы

В Royal Orchid Hotel утверждают, что отсутствие оплаты связано вовсе не с нехваткой финансирования.

Генеральный директор компании Виттавас Вибхагул заявил, что средства уже были полностью одобрены инвестиционной компанией OCP Asia из Сингапура.

По его словам, кредитная линия составляла около 87 млн долларов США (примерно 5,6–5,7 млрд батов).

Эти средства предназначались не только для обратного выкупа гостиницы, но и для последующей реконструкции объекта, а также формирования оборотного капитала.

Причиной срыва сделки, по словам ROH, стали разногласия относительно механизма расчетов.

Компания утверждает, что MFC требовала сначала полностью перевести деньги через систему Bahtnet, а уже затем оформить передачу права собственности.

Такой вариант не устроил кредиторов ROH, поскольку означал перечисление всей суммы до получения имущественных прав.

По словам Виттаваса Вибхагула, договор предусматривал принцип «одновременного исполнения», когда денежные средства и документы на недвижимость передаются одновременно.

Именно такая схема, по его мнению, является стандартной практикой сделок с недвижимостью и обеспечивает защиту интересов всех участников.

Что будет дальше

Теперь развитие ситуации зависит от того, выполнит ли ROH требование о передаче гостиницы в течение 30 дней.

Если этого не произойдет, спор перейдет в судебную плоскость.

После завершения юридических процедур фонд намерен выставить Royal Orchid Sheraton Riverside Hotel на открытый аукцион.

Таким образом, один из самых известных гостиничных объектов Бангкока может впервые за многие годы сменить владельца. Для рынка коммерческой недвижимости Таиланда этот процесс станет одним из крупнейших имущественных споров последних лет и важным сигналом для инвесторов, работающих с фондами недвижимости и механизмами обратного выкупа активов.