Кризис недвижимости в Таиланде: долги достигают 90% ВВП, застройщики на грани краха

Эксперты предупреждают: без срочных мер рынок может «остановиться»

Рынок недвижимости Таиланда оказался на грани системного кризиса. На фоне стремительно растущей задолженности домохозяйств — она достигла 90% ВВП страны, — и ужесточения условий кредитования, девелоперы, особенно в жилом сегменте, сталкиваются с острой нехваткой ликвидности.

💣 Угроза корпоративного дефолта

Как показывают данные за первое полугодие 2025 года, одна из строительных компаний допустила дефолт на сумму 300 млн бат, ещё пять обратились за продлением долгов на общую сумму 7,86 млрд бат.

Между тем, на 2025 год предстоит погасить облигации на сумму 95 млрд бат, и сделать это становится всё сложнее.

Эксперты называют ситуацию «тигр в беде» — отрасль демонстрирует отрицательную ликвидность, падающее доверие инвесторов и лавинообразный рост долгов. Без срочных и скоординированных действий это может превратиться в настоящую «экономическую бомбу замедленного действия».

📉 Что предлагают эксперты

Доктор Вичай Вираткапан, независимый эксперт по вопросам градостроительства и жилья, представил антикризисную стратегию, которая требует участия трёх сторон — девелоперов, государства и финансовых учреждений.

Для застройщиков — 6 шагов к выживанию:

1. Управление ликвидностью: активная распродажа готового жилья с помощью скидок, рассрочек и схем аренды с последующим выкупом.
2. Конвертация активов: передача проектов в REIT-фонды или использование имущества в качестве залога.
3. Финансовое планирование: реалистичная оценка ситуации и подготовка к возможной реструктуризации долгов.
4. Оптимизация затрат: приостановка новых проектов и сосредоточение ресурсов на завершении текущих.
5. Реструктуризация облигаций: перевод краткосрочной задолженности в долгосрочную.
6. Диверсификация: развитие направлений, приносящих стабильный доход (например, аренда).

Для государства — 6 антикризисных мер:

1. Повышение ликвидности: выдача льготных кредитов через госбанки под залог нереализованной недвижимости.
2. Налоговые льготы: снижение налога на землю и здания для непроданных объектов старше 3 лет.
3. Стимулы для новых домов: временные налоговые преференции при покупке нового жилья вместо вторичного.
4. Ипотечное страхование: государственная гарантия на 20% стоимости жилья при высоком LTV.
5. Создание занятости: запуск инфраструктурных проектов для борьбы с безработицей и перегруженностью домохозяйств долгами.
6. Пауза на “Дома для тайцев”: временная остановка госпроекта, чтобы не конкурировать с частным сектором.

Для банков и кредиторов:

• Обновить критерии оценки заёмщиков, включая фрилансеров и онлайн-продавцов.
• Продвигать кредиты с фиксированной ставкой на 3–5 лет.
• Финансировать застройщиков напрямую, если рынок облигаций закрыт.
• Активно управлять проблемными кредитами (NPL).
• Поддержать небанковских кредиторов, чтобы увеличить конкуренцию и выбор для покупателей.

⚠️ Угроза системного коллапса

Эксперты подчёркивают: без скоординированных действий со стороны всех участников — рынок может попросту остановиться. Это уже не просто кризис недвижимости — это отражение глубинных проблем экономики Таиланда.

Согласно последним данным, домохозяйства Таиланда накопили долг на 16,2 трлн бат, из которых около 6 трлн приходится на ипотеку. Более 200 млрд бат уже считаются проблемными, ещё 575 млрд бат под угрозой дефолта.

Тем временем, экономический рост замедляется: прогноз на 2024 год — всего 2%, на 2025 — ещё ниже: 1,5%. Финансовые учреждения ужесточают условия выдачи займов, особенно после введения индекса «ответственного кредитования» — результатом стало резкое падение одобрений ипотеки.

«Процент отказов по кредитам вырос более чем на 45%, а продажи нового жилья упали на 20–30% за квартал», — заявил доктор Вичай.

Переводы прав собственности на недвижимость сократились на 5–10% за два года, особенно сильно пострадали кондоминиумы, так как их нельзя продать до завершения строительства.

Падение продаж, нехватка ипотеки и затягивание сделок — всё это резко сокращает доходы застройщиков и подрывает их ликвидность.