Таиланд переживает «Кризис ипотечных отказов»: рынок недвижимости разворачивается к богатым, а доступное жильё стремительно исчезает

Отказы по ипотеке на жильё стоимостью до 3 млн бат достигли рекордных 70%. Застройщики массово покидают сегмент доступного жилья и переходят в премиум-класс, где покупатели меньше зависят от кредитов.

Таиландский рынок недвижимости вступил в один из самых турбулентных периодов за последнее десятилетие. По данным анализа Terra Media and Consulting, который приводит Krungthep Turakij, ситуация в массовом сегменте приобрела форму настоящего «Mortgage Rejection Crisis» — кризиса ипотечных отказов.

70% ипотечных заявок отклоняются: массовый покупатель больше не проходит банки

Для объектов стоимостью до 3 млн бат — ключевого сегмента для молодых семей и покупателей с обычным доходом — уровень отказов по ипотеке достиг 70%, что стало самым высоким показателем за многие годы.

Причина проста: платёжеспособность населения падает, уровень долговых нагрузок растёт, а банки ужесточают оценку рисков.

Пияпорн Лертвисуттипайбуни, менеджер по исследованию рынка Terra Media, отмечает, что ситуация вышла далеко за рамки статистики:

«Это самое серьёзное и устойчивое препятствие, с которым сталкивается рынок жилья за последние годы. Массовый покупатель просто не проходит финансирование».

Застройщики бегут из доступного сегмента в люкс

Столкнувшись с массовыми отказами по кредитам, девелоперы стремительно выводят новые проекты из сегмента «до 3–5 млн бат» и уходят в премиум-класс, где покупатели:

• обладают высоким запасом ликвидности,
• меньше зависят от банков,
• принимают решения быстрее и устойчивее к изменению ставок.

Это вызывает структурный разрыв: потребность в доступном жилье существует, но продавать его становится почти невозможно.

Но «реальный спрос» на субурбах всё ещё жив

Несмотря на кризис, Terra отмечает, что рынок для покупателей, покупающих жильё для реального проживания (а не инвестиций), остаётся устойчивым.

Особенно хорошо себя чувствуют таунхаусы и дома стоимостью до 10 млн бат в развивающихся пригородах.

Исследование более чем 4 000 проектов выделяет шесть ключевых зон Бангкока и пригородов, каждая со своими возможностями и рисками.

Шесть зон рынка: где возможности, а где риски

1. Центральный деловой район (CBD) — Силом, Сатхорн

• Сегмент: жильё ультра-премиум
• Средняя цена: > 65 млн бат
• Возможность: стабильный спрос от HNWI
• Риск: высокая конкуренция и высокая стоимость земли

2. Городская зона — Чатучак, Рачада

• Сегмент: таунхаусы до 10 млн бат
• Возможность: сильный спрос реальных покупателей
• Риск: огромное предложение старых кондо «давит» рынок

3. Восточная зона — Касет-Навамин, Оннут

• Рост: +11% в год
• Возможность: лучший рынок для семейных домов
• Риск: инфраструктура не успевает за ростом

4. Западная зона — Пинклао, Рама 2

• Возможность: массовый сегмент до 3 млн бат всё ещё продаётся
• Риск: переизбыток жилья в среднем ценовом диапазоне 10–20 млн

5. Северная зона — Донмыанг, Рангсит

• Возможность: хорошая связность за счёт расширения BTS
• Риск: крайне высокие запасы непроданных объектов

6. Нонтхабури — фаворит low-rise сегмента

• Возможность: сильнейший рост домов 3–7 млн бат
• Риск: «хвост» избыточных кондо десятилетней давности

Люкс как тихая гавань — и почему массовый сегмент всё же нельзя списывать

Эксперты делают вывод: несмотря на общий спад активности, в Таиланде остаются две сегментные зоны устойчивого роста:

1. Премиальный рынок

• Покупатели мало зависят от банков
• Требуют уникального качества, дизайна и «ценности жизни», а не квадратных метров

2. Доступное жильё 3–10 млн бат — если застройщик помогает пройти ипотеку

Главная стратегия для девелопера:

«Не просто продавать квартиры, а помогать покупателю пройти финансирование».

Это включает:

• подготовку документов,
• предварительные проверки кредитоспособности,
• партнёрские программы с банками,
• персональные финансовые консультации.

Рынок перестраивается, а покупка жилья становится вопросом не только денег, но и стратегии**

Таиландский рынок недвижимости сегодня меняется фундаментально. Доступность жилья сокращается, застройщики переключаются на премиум, а массовый покупатель сталкивается с рекордным уровнем отказов.

Будущее рынка — это переход:

от продажи квадратных метров к продаже «качества жизни» и помощи в получении кредита.