Таиланду предлагают продлить иностранную аренду земли до 99 лет: девелоперы видят в этом шанс оживить экономику

Ключевая идея: представители тайской недвижимости требуют от правительства расширить максимальный срок аренды земли для иностранцев с 30 до 99 лет. По их словам, это — решающий шаг, способный привлечь прямые иностранные инвестиции и «влить топливо» в экономику, застрявшую в долгах и стагнации.

Основные факты

• Текущий срок иностранной аренды: 30 лет
• Предлагаемый срок: 99 лет
• Рост ВВП Таиланда в 2025 году: менее 2%
• Средний долг домохозяйств: около 91% ВВП
• Средние траты туриста: 50 000 бат
• В Сингапуре и Японии: 70 000–90 000 бат
• Общий доход туристических провинций: ~400 млрд бат в год
• Бюджет на инфраструктуру: всего десятки миллионов бат

Почему девелоперы настаивают на реформе

В четверг на экономическом форуме Thailand Economic Outlook 2026, организованном деловой газетой Krungthep Turakij, представители крупнейших девелоперских компаний выступили с резким заявлением: без реформ в сфере собственности иностранные инвестиции в страну больше не вернутся.

Пасу Липтапанлоп, исполнительный директор Proud Group и Proud Real Estate, и Пумипак Джулманичоти, директор по стратегии компании Sansiri, описали ситуацию предельно ясно: все традиционные «двигатели» роста ВВП больше не работают.

«Проблема долга домохозяйств — ключевой барьер для рынка недвижимости. У людей просто нет покупательной способности, даже несмотря на временные меры поддержки вроде программы ‘Kon La Khrueng’ (госфинансирование половины расходов)», — отметил Пасу.

Согласно оценкам аналитиков, потребительский спрос рухнул, экспорт страдает из-за сильного бата и глобальных торговых барьеров, а частные инвестиции почти замерли.

Новые рынки — за пределами страны

Выходом девелоперы считают переориентацию на глобальных покупателей. Таиланд, по их словам, должен продавать жильё «всему миру», как это уже делают соседи — Вьетнам, Камбоджа и Малайзия, где иностранцы могут арендовать землю на срок до 99 лет.

Главное требование отрасли — увеличить срок иностранной аренды с 30 до 99 лет. Противники реформы обычно апеллируют к «национальной безопасности», однако девелоперы парируют: земля после окончания аренды всё равно возвращается государству, а иностранный капитал — единственный источник «новой крови» в условиях сокращающегося населения и рабочей силы.

«Продление аренды — это новый двигатель, который активизирует инвестиции, улучшит доступ к кредитам и обеспечит приток капитала в экономику», — заявил Пумипак Джулманичоти.

Туризм больше не спасает экономику

Параллельно схожие проблемы испытывает туристическая отрасль, ранее обеспечивавшая до 20% ВВП.

Массовый поток путешественников больше не гарантирует рост — теперь важнее не количество, а уровень расходов на человека.

Средний турист тратит около 50 000 бат, тогда как в Сингапуре и Японии — в 1,5–2 раза больше.

Чтобы ликвидировать этот разрыв, стране нужно развивать контент и продукты — например, оздоровительный туризм, медицинские программы и долгосрочные проживательные пакеты.

Но мешают структурные проблемы: слабая инфраструктура, пробки, мусор, дефицит воды — особенно остро на Пхукете.

Несмотря на то, что туристические регионы ежегодно приносят около 400 млрд бат, им достаётся всего несколько десятков миллионов на развитие из местных и центральных бюджетов.

Инвесторы сталкиваются с юридической неопределённостью

Юристы рынка недвижимости отмечают, что правовая нестабильность — ещё один фактор, отпугивающий иностранцев. В последние годы имели место случаи, когда проекты с уже утверждённой экологической экспертизой (EIA) впоследствии отзывались или блокировались новыми решениями.

На этом фоне девелоперы начинают перестраивать свои бизнес-модели, добавляя в жилые комплексы элементы гостиничного сервиса и премиум-бренды — так называемые branded residences. Эта стратегия делает объекты более привлекательными и позволяет поднимать стоимость квадратного метра.

Устойчивость и цифровизация — новые стандарты

Согласно данным отрасли, около 70% путешественников поколения Z выбирают экологичные направления.

И почти 84% готовы платить дороже за устойчивые решения. Это делает sustainability не опцией, а обязательным элементом конкурентоспособности.

Одновременно структура иностранных покупателей меняется: меньше инвесторов, покупающих маленькие квартиры для сдачи, и больше клиентов, ищущих второе жильё или дом для отдыха.

Главные группы — Китай и Тайвань, но быстро растёт интерес со стороны Индии и Мьянмы, где Таиланд воспринимают как надёжное и относительно доступное место для жизни.

Sansiri и Proud Group ищут новые пути роста

Sansiri активно развивает строительство домов «под ключ» для владельцев земли, которые не могут получить кредит на покупку квартиры в проекте. Это помогает компании минимизировать риски нехватки рабочей силы и задержек строительства.

Proud Group, в свою очередь, делает ставку на цифровые активы.

Пасу Липтапанлоп отметил, что правовая база Таиланда в этой сфере одна из самых продвинутых в регионе:

«Закон позволяет дробить собственность на недвижимость и продавать доли — хоть по одному квадратному метру. Цифровые токены становятся альтернативным инструментом привлечения капитала», — пояснил он.

Впереди — цифровые кошельки и токенизированные дома

Правительство, Комиссия по ценным бумагам (SEC) и Банк Таиланда уже запустили пилотный проект «цифрового кошелька туриста», который позволяет совершать операции на сумму от 50 000 до 500 000 бат в месяц.

В дальнейшем этот лимит планируют расширить, чтобы с помощью токенов можно было покупать дома, квартиры и даже яхты.

Многие девелоперы уже готовы принимать криптовалюту и цифровые токены — особенно на Пхукете, где иностранные покупатели часто сталкиваются с бюрократическими сложностями при переводе крупных сумм через банки.

Прогноз: окно возможностей — в 2025–2026 годах

Эксперты отмечают, что 2025–2026 годы станут критическим периодом: если парламент одобрит продление аренды до 99 лет и ускорит переход к цифровым сделкам, Таиланд сможет вернуть статус ведущего инвестиционного центра региона.

В противном случае страна рискует уступить позиции соседям, которые уже активно адаптируют законы под глобальных инвесторов.

«Вопрос не в продаже земли, а в продаже возможностей», — подытожил один из участников форума. «Если Таиланд не откроет двери, капитал просто пойдёт в другое место».