Таиландская коммерческая недвижимость: смешанные проекты становятся новым стандартом

Ключевая идея: девелоперы Таиланда активно переходят к масштабным смешанным проектам (mixed-use), объединяющим офисы, отели, жильё и торговые площади. Эта стратегия помогает оживлять городские центры, снижать экономическую неопределённость и создавать новые источники дохода.

Основные факты

• Общий офисный фонд Бангкока: ~8,93 млн кв. м
• Новые проекты (2025–2027): +654 000 кв. м, более половины в CBD
• Проекты-лидеры: One Bangkok, Dusit Central Park, Cloud 11
• Occupancy One Bangkok, Tower 4: 80–85%
• Occupancy Dusit Central Park: 60–65%
• Инновации: аренда мебели, трансформация части арендной платы в кредит для рекламы

Смешанные проекты — новый бизнес-модель

Такие проекты больше не временный тренд. По словам экспертов, они ключевые для оживления престижных городских районов и создания новых потоков дохода.

Гарет Майкл Пауэлл, глава Cushman & Wakefield Thailand, отметил:

«Партнёрства государство–частный сектор должны фокусироваться на гостиничном и логистическом развитии. Смешанные курортные проекты и wellness-хабы способны генерировать несколько источников дохода через туристический опыт».

Розница превращается в «lifestyle hubs»

Торговая составляющая смешанных проектов становится критической для ликвидности и долгосрочной стоимости объектов.

Норасак Супакорнтанакит, руководитель отдела Capital Markets и инвестиций Cushman & Wakefield Thailand, подчеркнул:

«Современные торговые объекты должны быть больше, чем просто магазины. Они должны превращаться в lifestyle-центры, соответствовать вкусам потребителей и привлекать туристов».

Слияние торговли и гостиничного сервиса повышает ценность проекта в долгосрочной перспективе. Девелоперы ищут стратегических партнёров по совместным предприятиям, чтобы обеспечить высокий стандарт дизайна и устойчивости.

Давление на рынок офисов в CBD

Основной эффект от смешанных проектов ощущается на рынке офисов Бангкока.

Укрит Порнпаттанапайрой, глава отдела Office Leasing Cushman & Wakefield Thailand, сообщил, что в Бангкоке ожидается массовое поступление новых офисных площадей, особенно в CBD.

• One Bangkok задаёт новый стандарт: Tower 4 — 80–85% заполняемости
• Dusit Central Park — 60–65%

Чтобы оставаться конкурентоспособными, девелоперы внедряют инновационные подходы к аренде:

• аренда мебели и полностью готовых переговорных комнат
• преобразование части арендной платы в кредиты для внутренней рекламы

Старые здания вынуждены снижать ставки аренды, чтобы сохранить арендаторов.

«Новое здание с заполнением выше 50% или старое с 80–90% occupancy увидят небольшой рост аренды. Но объекты ниже 50% или потерявшие крупных арендаторов должны замораживать или снижать ставки», — пояснил Укрит.

Инновации за пределами CBD

Смешанные проекты распространяются и на новые районы. Пример — Cloud 11 в районе Пуннаути/Удомсук.

Хотя офисная часть пока привлекла меньше внимания, розница показывает хорошие результаты. Инновация проекта: часть арендной платы превращается в «кредит», который арендаторы могут использовать внутри проекта для услуг, например, LED-рекламы или медийных партнёрств.

Сурачет Конгчип, глава отдела исследований Cushman & Wakefield Thailand, предупредил, что розничный рынок остаётся сдержанным до конца 2025 года и в 2026 году. Однако спрос на офисы может оживиться при улучшении глобальной и внутренней экономики.

Укрит подчеркнул:

«Успех на рынке недвижимости больше не зависит только от размеров проекта. Главным фактором становятся инновации и сервисы, ориентированные на арендатора — именно они формируют современный стандарт развития».

Девелоперы, интегрируя офисы, жильё, гостиницы и торговлю, создают новую экосистему городской недвижимости, способную адаптироваться к экономической неопределённости и привлекать международных инвесторов.