Люксовые дома и кондо накапливаются: тревожные сигналы рынка Таиланда
Рынок недвижимости Таиланда упал до минимума за 7 лет: люкс накапливается, спрос сжимается
В 2025–2026 годах рынок недвижимости Таиланда переживает самую глубокую коррекцию за последнее десятилетие. Продажи упали до семилетнего минимума, люксовое жильё и кондоминиумы сталкиваются с избытком предложения, а эксперты предупреждают: восстановление будет медленным и избирательным.
- Передача прав собственности в 2025 году: ~300 000 объектов (минимум за 7 лет)
- Нормальный уровень рынка: ~400 000 объектов в год
- Запуски новых проектов в Большом Бангкоке: −33% (около −20 000 юнитов)
- Падение продаж кондоминиумов: −28%
- Непроданный люкс (дома 25–50 млн бат): ~3 000 объектов
- Срок очистки люксового предложения: 5–6 лет при текущем спросе
Что происходит с рынком
Эксперты сходятся во мнении: рынок недвижимости Таиланда вошёл в фазу структурной коррекции, а не краткосрочного спада. Продажи по-прежнему значительно ниже доковидного уровня 2019 года, когда в Большом Бангкоке продавалось около 120 000 объектов в год.
Снижение экономической активности, ослабление экспорта и давление на доходы домохозяйств ударили по покупательной способности — особенно в сегменте среднего и выше среднего класса. На этом фоне застройщики резко сократили новые запуски, но рынок всё ещё переваривает избыточное предложение прошлых лет.
Где самая большая проблема: люкс и кондо
Наиболее тревожный сегмент — люксовые отдельно стоящие дома стоимостью 25–50 млн бат.
За последние 1–2 года девелоперы переоценили платёжеспособный спрос, выпустив слишком много объектов. В результате накопился склад из примерно 3 000 непроданных домов, и при текущих темпах продаж его очистка может занять до шести лет.
Дополнительное давление идёт со стороны промышленного сектора: ослабление экспорта и бизнеса в индустриальных зонах напрямую бьёт по высокодоходным покупателям, которые традиционно формировали спрос на дорогие дома.
Сегмент кондоминиумов пострадал сильнее всего.
Падение продаж на 28% указывает на более глубокую проблему — структурный удар по доходам среднего и низкого классов, а также ужесточение ипотечного кредитования.
Таунхаусы и риск ценовой войны
В сегменте таунхаусов стоимостью 2–5 млн бат сконцентрирован самый большой объём непроданного жилья — около 115 000 юнитов, что составляет 57% всех остатков на рынке.
Это создаёт высокий риск краткосрочных скидок и ценовой конкуренции между застройщиками, особенно в локациях без выраженного реального спроса.
Иностранный спрос: слабый, но неравномерный
В целом иностранные сделки снизились примерно на 4%, но картина неоднородна:
- Падение: Чонбури и Чиангмай (−15–28%)
- Рост: Бангкок и Прачуапкхирикхан
Это подтверждает, что иностранцы по-прежнему выбирают ключевые экономические центры и премиальные курортные направления, а не «всё подряд».
Отдельно выделяется Пхукет, где количество сделок продолжает расти благодаря:
- leasehold-структурам,
- иностранным семьям,
- спросу на жильё рядом с международными школами.
Инфраструктура как точка роста
Несмотря на общее охлаждение, эксперты отмечают перспективы в районах, где формируется реальный будущий спрос, включая:
- новые линии метро и BTS: Purple Line South, Pink Line, Orange Line;
- локации рядом с деловыми кластерами, школами и крупными торговыми центрами.
Кредиты и давление со стороны банков
Финансовые прогнозы указывают, что в 2025–2026 годах:
- одобрение проектного финансирования может снизиться на ~20%;
- банки будут кредитовать только девелоперов с длинной историей и понятным спросом;
- приоритет получат проекты в «доказанных» локациях.
Стратегия выживания: «точечный спрос»
Эксперты считают, что массовый рынок в ближайшие годы не вернётся к прежним объёмам. Рабочая стратегия для девелоперов включает:
- Фокус на specific demand
Проекты рядом с рабочими местами, школами, транспортом и повседневной инфраструктурой.
- Сокращение масштаба проектов
Меньше юнитов — ниже риск и лучше контроль бюджета.
- Ставка на устойчивость и “зелёные” стандарты
Энергоэффективность, низкоуглеродные материалы, пассивный дизайн и smart-living становятся конкурентным преимуществом на фоне ужесточения регуляций.
