Рынок недвижимости Таиланда готовится к 2–3-летнему спаду: стратегия выживания для застройщиков

Бангкок, Таиланд — рынок недвижимости Таиланда столкнется с длительным периодом замедления в ближайшие 2–3 года из-за высокой закредитованности домохозяйств, ужесточения банковского кредитования и снижения потребительской уверенности.

Аналитики призывают застройщиков отказаться от масштабных проектов массового сегмента и перейти к нишевым стратегиям, ориентированным на финансовую осторожность и небольшие объекты.

Основные вызовы рынка

Аналитики KKP Financial Group отмечают, что рынок недвижимости переживает фундаментальную реструктуризацию, а не циклическое падение. Речь идет о долгосрочной корректировке, вызванной сразу тремя факторами:

1. Высокая закредитованность домохозяйств — около 90% ВВП, что ограничивает возможности заемщиков брать ипотеку.
2. Ужесточение банковских требований — снижает доступ к кредитам для новых покупателей.
3. Снижение потребительской уверенности — семьи откладывают крупные покупки.

На национальном уровне количество сделок с недвижимостью прогнозируется с падением на 6% в 2025 году после 15%-го снижения в 2023 году, достигнув семилетнего минимума. В Бангкоке и пригородах падение составило 15%, а для новостроек — до 20%.

Вторая жизнь вторичного рынка

Позитивная динамика наблюдается в сегменте вторичного жилья, на который приходится 56% сделок в 2025 году, по сравнению с 38% до пандемии. Наибольший рост приходится на объекты стоимостью до 3 млн бат, привлекающие покупателей, не способных приобрести новое жильё.

Застройщики активно используют стратегии «купить–ремонтировать–продать», особенно для двухкомнатных кондоминиумов вдоль крупных линий общественного транспорта в районах Ваттана, Чатучак, Хуаи Кхван и Клонг Той.

Давление на сегменты нового строительства

• Кондоминиумы: продажи упали на 28%, доля в общих сделках снизилась с 60% до 55%. Причины — доступность, медленное восстановление спроса со стороны иностранцев, рост цен на транспорт и недавние землетрясения.
• Таунхаусы: наиболее пострадали от «каскадных отказов по кредитам», когда одна и та же единица недвижимости продаётся несколько раз из-за отказов последующих покупателей. Сегмент таунхаусов столкнется с потенциальной ценовой войной, учитывая 115 000 непроданных объектов в диапазоне 2–5 млн бат.
• Роскошное жильё: продажи упали на 15%, с 3 000 непроданных объектов стоимостью 25–50 млн бат, что составляет 5–6 лет предложения при текущих темпах поглощения.

Региональные различия

Хотя Бангкок и окрестности остаются лидерами по сделкам (46% от всех сделок), рост наблюдается в Пхукете, Сурат Тани (Самуи), Хуа Хине и Накхон Ратчасиме. В то же время стоит проявлять осторожность в Патхумтхани, Нонтхабури, Чонбури, Чачоенгсао, Чиангмае и Хон Каене.

Иностранные покупатели демонстрируют разнонаправленные тенденции: рост в Бангкоке (+9%), Хуа Хине (+66%) и Сурат Тани (+220%), падение в Чонбури (-15%) и Чиангмае (-28%). Пхукет сохраняет стабильный спрос на кондоминиумы иностранцев — около 1 000 сделок ежегодно с ростом 10% в 2025 году.

Прогноз на 2026 год

KKP ожидает продолжения сжатия рынка, но медленнее — примерно на 6%, с уменьшением непроданных объектов до 207 998 единиц. Возвращение покупателей реального спроса будет постепенным и зависеть от экономического восстановления.

Возможные факторы роста включают:

• государственные стимулы (скидки на налоги и сборы, новые льготы);
• инфраструктурные проекты, включая MRT Orange Line, Bangkok Mall и Cloud 11;
• рост спроса на дома среднего ценового сегмента (8–15 млн бат) и доступные кондоминиумы (1,5–3,5 млн бат).

Стратегические рекомендации для застройщиков

1. Укрепление финансовых позиций для длительных циклов продаж, сокращение масштабов проектов при необходимости.
2. Гипер-целевое позиционирование — ориентироваться на покупателей рядом с офисными центрами, международными школами и транспортными узлами.
3. Приоритет качества над количеством — небольшие, тщательно продуманные проекты для конкретных покупателей.

Рынок ожидает переход к зеленому и устойчивому жилью, включая низкоуглеродные материалы, солнечные крыши и смарт-технологии, которые становятся ключевыми конкурентными преимуществами и соответствуют будущим стандартам регулирования.