Российский интерес к недвижимости Таиланда достиг $100 млн: инвесторы ищут обходные пути в рамках закона

Спрос российских покупателей на недвижимость в Таиланде растёт, однако действующие ограничения на иностранное владение землёй и кондоминиумами сдерживают дальнейшее развитие рынка. На Российско-тайском инвестиционном форуме 2026 участники обсудили альтернативные механизмы инвестирования: долгосрочную аренду в Восточном экономическом коридоре (EEC), совместные предприятия с тайскими девелоперами и передачу строительных технологий.

Согласно представленным на форуме данным, за первые девять месяцев 2026 года граждане России совершили в Таиланде 842 сделки с недвижимостью на общую сумму около 3,6 млрд батов (примерно $100 млн). Это на 76% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

По объёму сделок россияне занимают второе место среди иностранных покупателей недвижимости в Таиланде после граждан Китая.

Эти вопросы обсуждались 31 октября на сессии «Новая модель развития: девелопмент недвижимости» в рамках Российско-тайского инвестиционного форума 2026 в Бангкоке. В дискуссии участвовали представители девелоперских компаний, государственных ведомств, архитектурного сообщества и инвестиционного сектора.

Иностранные покупатели сталкиваются с законодательными ограничениями

Несмотря на растущий интерес, возможности иностранцев приобретать недвижимость в Таиланде остаются ограниченными.

Представитель Департамента земельных ресурсов Ситтичок Сримичай подтвердил, что иностранные граждане могут владеть не более чем 49% общей площади квартир в одном кондоминиуме. Предложения увеличить эту долю до 70% не получили необходимой поддержки.

Общие правила аренды земли также предусматривают максимальный срок договора в 30 лет. Инициативы по увеличению базового срока до 50 лет или введению возобновляемых договоров общей продолжительностью до 90 лет пока не привели к изменению законодательства.

Отдельно представители земельных органов предупредили о проверках компаний, которые используются для обхода ограничений на иностранное владение землёй. Речь идёт о структурах, в которых иностранные участники фактически контролируют более 49% компании, формально зарегистрированной как тайская.

Партнёр B1 Group Илья Сухарников подчеркнул, что гарантированное продление договора аренды не предусмотрено законом и не должно восприниматься как обещание продавцов недвижимости.

В качестве более прозрачных механизмов он рекомендовал использовать стандартные договоры долгосрочной аренды и право суперфиция — юридический инструмент, позволяющий владеть строениями или сооружениями на чужой земле.

Восточный экономический коридор: аренда до 99 лет и налоговые льготы

Одним из основных направлений привлечения иностранных инвестиций участники назвали Восточный экономический коридор Таиланда (EEC), охватывающий три восточные провинции страны.

Помощник генерального секретаря офиса EEC доктор Чолачит Воравангсо Виракул представил специальные условия для инвесторов, работающих в приоритетных отраслях.

В рамках соответствующего режима одобренные проекты могут получать права на коммерческую аренду земли сроком до 50 лет с возможностью продления ещё на 49 лет. Таким образом, общая продолжительность аренды может достигать 99 лет.

Для проектов, соответствующих установленным критериям, также предусмотрены освобождение от корпоративного налога на прибыль сроком до 15 лет и дополнительные неналоговые стимулы.

Среди крупных проектов региона — строительство инновационного города EEC площадью около 24 квадратных километров. Согласно представленным планам, 30% его территории предполагается отвести под зелёные зоны, а инфраструктуру развивать с привлечением частных инвестиций в рамках государственно-частного партнёрства.

Офис EEC также рассматривает дополнительные стимулы для девелоперов, использующих или производящих экологичные строительные материалы.

Таким образом, специальный режим EEC может стать отдельным инструментом для привлечения институциональных инвесторов, которым необходимы более продолжительные сроки использования земли и предсказуемые условия реализации проектов. При этом льготы и права предоставляются при соблюдении требований соответствующего режима, а не автоматически всем иностранным покупателям.

Совместные предприятия как способ выхода на рынок

В условиях действующих ограничений тайские девелоперы предлагают иностранным инвесторам развивать проекты через совместные предприятия.

Президент компании Supalai Пратипа Тангматитхам сообщил, что крупные местные застройщики заинтересованы в партнёрстве с российскими компаниями. В качестве одной из возможных моделей рассматривается участие иностранного капитала в пределах стандартных долей от 30% до 49%.

Тайский партнёр в такой структуре может отвечать за приобретение земли, получение муниципальных разрешений, управление строительством и взаимодействие с местными коммерческими банками.

Такая модель позволяет объединить иностранные инвестиции и международную экспертизу с локальными знаниями и возможностями тайских девелоперов.

При этом совместное предприятие должно иметь реальную коммерческую деятельность и соответствовать законодательству. Использование номинальных акционеров для сокрытия фактического иностранного контроля над землёй не является законной альтернативой.

Российские строительные технологии и модульное жильё

Помимо инвестиций, участники обсудили возможности передачи строительных технологий и ускорения реализации девелоперских проектов.

Модератор сессии Кирилл Солгалов, представлявший Союз архитекторов России и Planning Group, рассказал о развитии комплексного освоения территорий в России. По его данным, к середине 2026 года было инициировано более 1 100 проектов комплексного развития территорий.

Он также отметил сходство некоторых подходов с концепцией «города 15 минут», которую развивают в Таиланде.

Заместитель генерального директора Monarch Holding Александр Чеканов представил технологии модульного строительства, позволяющие производить до 500 000 квадратных метров жилья высокой плотности ежегодно.

В качестве примера он привёл московский проект жилого комплекса на 198 квартир высотой 23 этажа, строительство которого с применением заводского производства модулей заняло менее шести с половиной месяцев.

Компания также выразила готовность обсуждать передачу технологий и сотрудничество с девелоперами в Юго-Восточной Азии.

Для Таиланда подобные решения могут представлять интерес в условиях развития городских территорий и спроса на ускоренное строительство жилой и коммерческой недвижимости.

Что это означает для российского рынка недвижимости в Таиланде

Участники форума обозначили несколько направлений дальнейшего развития сотрудничества.

Для частных покупателей ключевое значение имеет соблюдение действующих правил владения недвижимостью. Долгосрочная аренда и право суперфиция могут использоваться как юридические инструменты, но их условия необходимо тщательно проверять до заключения сделки.

Для крупных инвесторов особый интерес представляет EEC, где специальные режимы позволяют получить более продолжительные права аренды и налоговые льготы при выполнении установленных требований.

Для девелоперов перспективной моделью может стать сотрудничество с тайскими компаниями, которое упрощает доступ к земельным участкам, разрешительной системе и местному финансированию.

Наконец, российские строительные компании могут предложить Таиланду технологии модульного и индустриального строительства, а тайские партнёры — использовать их в региональных проектах.

Главный вывод форума заключается в том, что растущий российский интерес к тайской недвижимости сталкивается не столько с отсутствием спроса, сколько с ограничениями существующей правовой модели. Пока законодательство не меняется, участникам рынка приходится искать легальные механизмы сотрудничества — через специальные инвестиционные режимы, реальные совместные предприятия и прозрачные договоры долгосрочной аренды.