Укрепление устойчивости финансового сектора ASEAN+3 перед вызовами рынка недвижимости
Рынок недвижимости в регионе ASEAN+3 сталкивается с серьезными вызовами, связанными с ухудшением финансового состояния девелоперов, особенно в странах Plus-3, что создает риски для финансового сектора. Для предотвращения потенциальной финансовой нестабильности необходима двухсторонняя стратегия, включающая поддержку устойчивых проектов и укрепление финансовой системы через диверсификацию и усиление регулирования.
Уменьшение рисков состояние уязвимостей застройщиков, связанных с финансированием застройщиков в ASEAN+3
Рынок недвижимости ASEAN+3 столкнулся с серьезными вызовами после пандемии, что привело к снижению цен на недвижимость и объемов сделок, особенно в некоторых экономиках Plus-3 (Китай, Гонконг, Китай, Япония и Корея). Ужесточение финансовых условий, избыток запасов недвижимости, вялый рост в Китае и снижение доверия покупателей усугубили ситуацию. Крах китайских гигантов недвижимости, таких как Evergrande и Country Garden, выявил уязвимости с потенциальными последствиями для финансовых институтов.
Финансовое положение застройщиков в странах Plus-3 резко ухудшилось в 2021-2023 годах, особенно с точки зрения рентабельности и способности обслуживать долги
Экономики ASEAN пострадали в меньшей степени.
За пределами ASEAN+3 развитые и развивающиеся экономики справлялись с вызовами относительно лучше, несмотря на проблемы в сфере коммерческой недвижимости в США и некоторых странах Европы.
Одним из ключевых рисков, влияющих на финансовое положение застройщиков, является рефинансирование. Более 20 процентов облигаций, выпущенных застройщиками в ASEAN+3, должны быть погашены к 2025 году, многие из которых имеют низкий кредитный рейтинг (junk), что увеличивает риск дефолта. Высокий уровень долговой нагрузки, который был выгоден в периоды подъема, сейчас усиливает финансовые риски из-за роста процентных ставок и ухудшения рыночных условий. _ Потенциальные последствия для финансового сектора_
Рост доли проблемных кредитов (NPL), связанных с недвижимостью, с 2021 года был особенно заметен в странах Plus-3 (Рисунок 2). Хотя общие показатели NPL остаются стабильными, существуют опасения по поводу кредитных рисков банков из-за их высокой подверженности сектору недвижимости.
Стресс-тест AMRO предполагает, что благодаря устойчивым капитальным буферам банковскому сектору вряд ли грозит системный кризис, несмотря на риски со стороны сектора недвижимости. Даже если доля проблемных кредитов, связанных с недвижимостью, возрастет, ожидается, что банки сохранят достаточный капитал, а коэффициенты достаточности капитала (CAR) останутся выше требований Базеля (Рисунок 3).
Однако более мелкие банки и теневой банковский сектор, связанный с застройщиками, остаются уязвимыми, особенно в Камбодже, Китае, Гонконге, Корее и Вьетнаме. Эти учреждения имеют значительную подверженность проблемным застройщикам или финансированию проектов недвижимости.
Хотя отдельные банкротства небольших банков могут не представлять системного риска, массовые банкротства таких банков или распространение проблем от теневого банковского сектора могут вызвать более широкую финансовую нестабильность.
Двойная стратегия снижения рисков
Рекомендуется двухэтапный подход к снижению рисков, связанных с финансированием застройщиков.
Во-первых, важно внедрение мер на рынке недвижимости, направленных на смягчение влияния ухудшающегося рыночного настроения, чтобы предотвратить дефолт экономически жизнеспособных компаний и дестабилизацию рынка. Это включает целевую поддержку для перспективных проектов, испытывающих временные трудности с ликвидностью.
Кроме того, меры по стимулированию спроса, применяемые с осторожностью и с учетом уникальных условий каждой страны, могут облегчить текущие проблемы в секторе недвижимости.
Во-вторых, важно повышение устойчивости финансового сектора. Это включает диверсификацию бизнес-моделей небольших региональных банков, сберегательных банков и небанковских финансовых институтов, а также усиление нормативного надзора и поощрение разумной кредитной политики для предотвращения более широкой нестабильности на рынке.
Совместное применение этой двухэтапной стратегии поможет властям стабилизировать как рынок недвижимости, так и финансовый сектор, а также повысить их устойчивость в будущем.
