Вторичный рынок недвижимости на Пхукете опережает новостройки

Рынок вторичной недвижимости Пхукета набирает обороты, в то время как новые виллы сталкиваются с переизбытком предложения и замедлением продаж.

Ситуация на рынке новых вилл

В последние годы Пхукет был не только туристическим центром, но и ареной для застройщиков высококлассной недвижимости, особенно в сегменте роскошных вилл. Рост рынка стимулировался покупательной способностью иностранных инвесторов, прежде всего из России и Китая. Виллы нередко продавались ещё до начала строительства, а цены постоянно росли.

Однако в 2025 году рынок показал заметное изменение.

Согласно данным Real Estate Information Centre (REIC), рынок вилл Пхукета переживает резкое падение:

• В первой половине 2025 года было запущено всего 298 новых единиц, что на 74,3% меньше, чем в прошлом году.
• Продажи новых объектов упали более чем на 70%, составив 231 проданную единицу.
• Невостребованные объекты достигли 1 908 единиц на сумму 73,73 млрд бат, а коэффициент поглощения упал с 5,5% в месяц до всего 1,8%.

По текущим темпам, продажа всех оставшихся вилл может занять более четырёх лет.

Метапонг Упатисинг, президент Ассоциации недвижимости Пхукета, отмечает, что замедление связано не только с глобальными политическими факторами или экономикой Китая, но и с дисбалансом, который начал формироваться ещё во время COVID-19.

«Многие проекты были запущены поспешно, считая, что спрос состоятельных покупателей никогда не упадёт. В результате рынок был перенасыщен новыми объектами стоимостью 10–40 млн бат», — сказал он.

Горячие и рискованные зоны на Пхукете

REIC выделяет четыре ключевые локации с разной динамикой продаж:

• Thepkrasattri-Sri Sunthorn: наибольшие продажи, но 924 непроданных объекта; виллы 10–40 млн бат могут продаваться до 61 месяца.
• Kamala: высокая скорость поглощения (6,8%), полное распродажа займет всего 9 месяцев.
• Bang Tao-Surin: виллы свыше 40 млн бат — 249 непроданных единиц, продано только 20; полная распродажа — 77 месяцев.
• Rawai Beach: самый медленный рынок; виллы 20–40 млн бат могут оставаться непроданными 244 месяца (более 20 лет).

Вторичный рынок выходит на первый план

Пока рынок новостроек сталкивается с замедлением, вторичный рынок захватывает 63% доли рынка. Основное преимущество — ниже цены, часто почти вдвое дешевле новых объектов.

Пример:

• Новая квартира — 121 000 бат/м²
• Вторичная квартира — 68 000 бат/м², при этом площадь зачастую в два раза больше.

Эта разница по цене и площади делает вторичный рынок более привлекательным для инвесторов, особенно для тех, кто покупает с целью перепродажи или получения прибыли.

Выводы и уроки для застройщиков

Рынок роскошных вилл остаётся ценным, но требует коррекции стратегии ценообразования и выбора локаций.

Ключевые уроки Пхукета в 2025 году:

1. Замедление рынка связано не только с экономикой, но и с ошибочным ожиданием вечного спроса на роскошные виллы.
2. Застройщикам необходимо учитывать новое поведение покупателей: ориентироваться не только на богатых иностранцев, но и на тайских инвесторов, внимательных к цене за квадратный метр и площади объекта.

Будущее рынка недвижимости Пхукета

Рынок не рухнул, но игра изменилась: вторичный рынок стал доминировать благодаря более выгодным предложениям.

Для сохранения привлекательности новых проектов застройщикам важно:

• правильно выбирать локацию,
• корректировать цену для конкуренции с вторичным рынком,
• учитывать переизбыток предложения и менять стратегию маркетинга.

Пхукет сохраняет потенциал для роста, но новые реалии рынка требуют от инвесторов и застройщиков гибкости и стратегического подхода.