Рынок кондоминиумов Таиланда уходит на 20-летний минимум: причины, риски и перспективы

Рынок жилой недвижимости Таиланда, особенно сегмент кондоминиумов, в 2026 году сталкивается с одним из самых сложных периодов за последние два десятилетия. По прогнозам отрасли, объем новых запусков сократится до примерно 17 000 единиц, что станет самым низким показателем за 20 лет.

Это падение — не результат одного фактора, а следствие сразу нескольких системных проблем, которые одновременно давят как на девелоперов, так и на покупателей.

Сжатие рынка: идеальный шторм факторов

Снижение активности на рынке обусловлено сочетанием трех ключевых факторов:

1. Рост себестоимости строительства

Затраты на реализацию проектов значительно выросли. Основные причины:

• удорожание энергоресурсов
• рост транспортных расходов
• повышение цен на строительные материалы (сталь, бетон, алюминий)

В результате стоимость строительства увеличилась на 10–20%, особенно сильно это ощущается в сегменте небольших проектов.

2. Ослабленная покупательная способность

Несмотря на наличие спроса, значительная часть потенциальных покупателей не может позволить себе приобретение жилья. Доходы населения не успевают за ростом цен, а долговая нагрузка остается высокой.

3. Жесткая кредитная политика

Одним из главных ограничителей рынка стала банковская система:

• уровень отказов по ипотеке достиг 40–50%
• даже заинтересованные покупатели не могут получить финансирование

Это приводит к парадоксальной ситуации: спрос есть, но он не превращается в сделки.

Девелоперы меняют стратегию

В условиях неопределенности застройщики отходят от агрессивного запуска новых проектов.

Вместо этого они:

• концентрируются на распродаже уже существующих объектов
• управляют запасами, построенными при более низкой себестоимости
• минимизируют риски, связанные с новыми инвестициями

Одновременно появляются новые модели продаж. Наиболее заметная — формат Rent-to-Own (аренда с последующим выкупом), позволяющий клиентам постепенно войти в собственность без немедленного одобрения ипотеки.

Налоговая нагрузка усиливает давление

Дополнительным фактором давления стал налог на землю и здания, действующий уже более пяти лет.

Проблема заключается в следующем:

• непроданные объекты облагаются налогом по категории “прочее”
• это значительно увеличивает расходы девелоперов

Ситуация усугубляется замедлением продаж:

• ранее цикл реализации составлял 2–3 года
• сейчас он увеличился до 5–6 лет

В результате девелоперы вынуждены дольше нести:

• налоговую нагрузку
• процентные расходы по кредитам

Эти издержки неизбежно будут закладываться в конечную цену для покупателей.

Цены продолжат расти — но с ограничениями

Несмотря на слабый спрос, цены на жилье будут расти.

Ожидается:

• повышение стоимости на 3–8% в ближайший период

Однако рост будет ограничен:

• низкой покупательной способностью
• высокой конкуренцией
• необходимостью сохранять ликвидность продаж

Рекордно низкий уровень новых запусков

На фоне всех негативных факторов девелоперы массово откладывают новые проекты.

Прогноз на 2026 год:

• около 17 000 новых единиц
• самый низкий показатель за 20 лет
• ниже даже уровня 2025 года

Дополнительное влияние оказывают:

• глобальные геополитические факторы
• рост издержек из-за внешних конфликтов
• снижение уверенности потребителей

Иностранные покупатели: поддержка, но не спасение

На фоне слабого внутреннего спроса важную роль продолжают играть иностранные инвесторы.

Их доля:

• 18–20% рынка

Основные группы покупателей:

• граждане стран с политической нестабильностью (например, Мьянма)
• инвесторы из Тайваня
• покупатели из России

Тем не менее, этого объема недостаточно, чтобы компенсировать спад внутреннего спроса.

Ожидания отрасли: ставка на государство

Девелоперы и отраслевые ассоциации активно продвигают меры поддержки рынка. Среди ключевых инициатив:

• смягчение требований по LTV (loan-to-value)
• снижение регистрационных и ипотечных сборов
• увеличение срока аренды (leasehold) с 30 до 60 лет
• ускорение согласования EIA (экологической экспертизы) с 1–2 лет до 3–5 месяцев
• внедрение мягких кредитных программ (soft loans)
• механизмы консолидации долгов для повышения платежеспособности покупателей

Отдельно обсуждается пересмотр налоговой политики в отношении непроданных объектов.

Прогноз: медленное восстановление

Будущее рынка недвижимости Таиланда будет зависеть от нескольких факторов:

• динамика экономики
• восстановление доходов населения
• доступность кредитования
• эффективность государственной поддержки

Без системных изменений рынок вряд ли сможет быстро восстановиться.

Рынок кондоминиумов Таиланда переживает не просто циклическое замедление, а структурный стресс, вызванный одновременным воздействием затрат, финансовых ограничений и снижения спроса.

Даже при наличии интереса со стороны покупателей и инвесторов, текущие условия делают рынок малодоступным.

В этих условиях:

• девелоперы переходят к стратегии выживания
• покупатели откладывают решения
• государство становится ключевым фактором будущего восстановления

Восстановление возможно — но оно будет постепенным и потребует координированных действий всех участников рынка.