Как рынок недвижимости влияет на туристическую индустрию Таиланда

Проблемы в сфере недвижимости Таиланда бросают тень на гостиничный бизнес

Низкий спрос, высокий уровень отказов в кредитовании и вопросы, связанные с иностранным владением кондоминиумами, негативно сказываются на рынке недвижимости Таиланда, создавая эффект домино в нескольких секторах экономики. Эти проблемы особенно ощутимы для гостиничного бизнеса, представители которого выражают растущее недовольство.

Кризис на рынке недвижимости

Таиландский рынок недвижимости испытывает серьезные трудности из-за замедления экономического роста, переизбытка предложений и строгих банковских ограничений на кредитование. Согласно отчетам, уровень отказов в выдаче ипотечных кредитов достигает 50%.

Центральный банк Таиланда (BOT) недавно предпринял попытку смягчить ситуацию, временно ослабив правила Loan-to-Value (LTV). Теперь банки могут выдавать кредиты на 100% стоимости недвижимости для первой и последующих покупок жилья стоимостью от 10 миллионов батов, а также для второго и последующих домов стоимостью менее 10 миллионов. Эти послабления будут действовать с мая этого года до 30 июня следующего года.

Проблема краткосрочной аренды кондоминиумов

Одним из наиболее спорных вопросов, влияющих на рынок недвижимости и гостиничный сектор, является практика иностранных владельцев кондоминиумов, сдающих свои квартиры в краткосрочную аренду. Отельеры считают, что таким образом иностранные инвесторы фактически ведут незаконный гостиничный бизнес, не соблюдая требования законодательства и налоговые обязательства.

Лицензированные отели вынуждены платить более высокие налоги и следовать строгим нормам, установленным законом о гостиницах. В то же время владельцы кондоминиумов избегают этих требований, создавая неравные условия конкуренции.

Эта проблема усугубляется активным участием китайских инвесторов, которые составляют крупнейшую долю среди иностранных владельцев кондоминиумов в Таиланде. Многие из них активно используют платформу Airbnb для краткосрочной аренды.

По закону иностранные инвесторы могут владеть не более 49% квартир в одном кондоминиуме, однако некоторые находят способы обойти это ограничение через тайских номинальных владельцев. Это позволяет им получать контроль над управлением зданием и беспрепятственно сдавать квартиры в аренду.

Постоянные жители кондоминиумов также жалуются на дискомфорт от постоянной смены арендаторов, подчеркивая необходимость более жесткого регулирования.

Возможное законодательное решение

Проблема уже достигла уровня парламента, где депутаты призывают правительство защитить интересы местных гостиничных операторов и владельцев жилья. Среди предлагаемых решений — ужесточение законодательства и новые правила, ограничивающие незаконную аренду.

Президент Ассоциации гостиниц Таиланда (THA) Тхиенпрасит Чайяпатранун выразил обеспокоенность по поводу 60-дневной безвизовой политики Таиланда для туристов. По его словам, большинство путешественников остаются в стране не более двух недель, поэтому столь длительный срок пребывания может способствовать росту нелегальной аренды жилья.

Бывший глава Центра информации о недвижимости Государственного банка Вичай Вираткапан предложил обязать владельцев кондоминиумов регистрировать свою деятельность, если они хотят сдавать жилье в аренду. Он также рекомендует разрешить краткосрочную аренду только в определенных районах и в периоды высокой загрузки отелей, чтобы снизить негативное влияние на гостиничный бизнес.

Нестабильное будущее рынка недвижимости

В целом, таиландский рынок недвижимости сталкивается со сложными вызовами, которые оказывают давление на гостиничный сектор. Сочетание экономических факторов, иностранного капитала и недостаточного регулирования создает серьезные проблемы, требующие комплексного подхода.

Правительство играет ключевую роль в решении этих вопросов, стремясь обеспечить справедливую конкуренцию, защитить интересы местных предпринимателей и создать устойчивый рынок недвижимости. Однако эффективность предлагаемых мер пока остается под вопросом.

Если власти введут строгие ограничения на краткосрочную аренду кондоминиумов, это может ослабить рынок жилой недвижимости. Вичай Вираткапан считает, что для компенсации негативных последствий государство должно предложить дополнительные стимулы для покупателей жилья.

Реакция Банка Таиланда на кризис через ослабление LTV также может иметь ограниченное влияние. По мнению экономиста Саммы Китасина, главная проблема кроется не в условиях кредитования, а в высоком уровне отказов по ипотечным заявкам.

Риски плохих долгов для банков

Таиландские банки осторожны при выдаче ипотечных кредитов, поскольку растет объем проблемных займов.

По данным Национального кредитного бюро, на январь 2025 года объем невозвращенных ипотечных кредитов достиг 236,6 миллиарда батов, увеличившись на 27,1% по сравнению с прошлым годом. Количество проблемных кредитов выросло на 14,2% за год и составило 162 106 счетов.

Опасность дальнейшего роста проблемных кредитов сохраняется, поскольку объем займов с высоким риском (special mention loans) составил 174,5 миллиарда батов — на 8% больше, чем год назад. Однако есть и положительный момент: в сравнении с декабрем 2024 года этот показатель снизился на 4,2%.

Чтобы сократить риски, застройщики уменьшают количество новых проектов, а банки ужесточают условия финансирования. Самма Китасин считает, что финансовым учреждениям стоит пересмотреть политику кредитования, поскольку ипотечные займы менее рискованны, чем необеспеченные кредиты, такие как кредитные карты.

Проблемы на рынке недвижимости Таиланда, включая высокий уровень отказов в ипотечном кредитовании, перегруженность рынка и незаконную аренду кондоминиумов, оказывают негативное влияние на гостиничный сектор. Правительство и финансовые учреждения предпринимают шаги для стабилизации рынка, но пока неясно, насколько эти меры окажутся эффективными в долгосрочной перспективе.