Рынок жилья Таиланда в 2026 году: покупатели откладывают сделки и ищут более дешёвые варианты

Рынок жилой недвижимости Таиланда в 2026 году пока не выходит на полноценное восстановление. Покупатели сталкиваются одновременно с высокой стоимостью жилья, ростом расходов, осторожностью банков и неопределённостью в отношении экономики, поэтому решение о покупке всё чаще откладывается.

Об этом свидетельствует новый SCB EIC Real Estate Survey 2026. Согласно исследованию, 56% опрошенных не планируют покупать жильё в ближайшие пять лет — это максимальный показатель за четыре года проведения исследования и больше, чем годом ранее, когда доля составляла 47%.

При этом проблема уже не ограничивается покупателями с невысокими доходами. Даже среди людей с доходом более 100 000 бат в месяц выросла доля тех, кто откладывает приобретение недвижимости.

В результате рынок постепенно меняется: потенциальные покупатели становятся более осторожными, снижают бюджет, чаще рассматривают вторичное жильё и в первую очередь ищут недвижимость для собственного проживания, а не для инвестиций.

Покупатели занимают выжидательную позицию

Главный сигнал исследования — не отсутствие интереса к недвижимости как таковой, а нежелание принимать долгосрочное финансовое решение в условиях неопределённости.

Среди тех, кто всё же планирует покупку в течение пяти лет, всё больше людей переносят её на период через три–пять лет. Это показывает, что потенциальные покупатели предпочитают сначала оценить состояние экономики и собственную финансовую устойчивость.

Причины отказа от покупки также во многом связаны с экономикой: расходы домохозяйств, долговая нагрузка, высокие цены на жильё и неопределённость относительно будущих доходов.

То есть рынок сталкивается не столько с отсутствием потребности в жилье, сколько с проблемой платёжеспособного спроса.

Для рынка недвижимости это принципиальная разница. Люди могут хотеть приобрести дом или квартиру, но откладывать сделку, если не уверены, что смогут комфортно обслуживать ипотеку в течение следующих 15–30 лет.

Ипотека становится отдельным препятствием

Даже среди тех, кто готов покупать жильё, всё более важным фактором становится возможность получить кредит.

В исследовании SCB EIC увеличилась доля людей, которые опасаются отказа в ипотеке. Особенно выражена эта проблема среди домохозяйств с доходом до 50 000 бат в месяц.

Для них вопрос выглядит следующим образом: недостаточно найти подходящий объект — необходимо ещё доказать банку способность обслуживать долг.

На фоне сохраняющихся высоких объёмов проблемных жилищных кредитов банки продолжают осторожно оценивать заёмщиков. Большинство существующих ипотечных клиентов по-прежнему способны выполнять свои обязательства, однако беспокойство относительно будущей способности платить увеличивается.

Таким образом, одним из главных ограничителей рынка становится уже не вопрос «хочу ли я купить?», а вопрос «получу ли я финансирование?».

Спрос смещается к жилью дешевле 3 млн бат

Ещё один показатель изменения рынка — снижение бюджета потенциальных покупателей.

Основная часть спроса по-прежнему сосредоточена в сегменте до 5 млн бат, однако всё больше внимания приходится на объекты стоимостью до 3 млн бат.

Особенно заметен этот тренд среди людей с доходом до 30 000 бат в месяц — именно для этой группы доступность ипотеки остаётся одной из наиболее серьёзных проблем.

При этом речь идёт не просто о желании сэкономить.

Снижение бюджета показывает, что покупатели адаптируют свои ожидания к реальной покупательной способности. Вместо квартиры или дома определённого размера и расположения человек может выбирать более компактный объект, менее дорогой район или вторичное жильё.

Для девелоперов это означает необходимость внимательнее относиться к ценовому сегменту массового спроса.

Покупатель всё чаще ищет жильё для себя

Меняется не только бюджет, но и сама цель покупки.

Покупатели всё чаще рассматривают недвижимость как жильё для собственного проживания. Доля тех, кто планирует приобрести второй объект, инвестиционную недвижимость или жильё для последующей сдачи в аренду, сокращается.

Это может быть важным индикатором состояния рынка.

Когда покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, решение обычно связано с реальной потребностью. Инвестиционная покупка, напротив, гораздо сильнее зависит от ожиданий относительно цен, арендного дохода и будущей экономической ситуации.

Сейчас домохозяйства в первую очередь стараются решить вопрос собственного жилья и одновременно контролировать расходы.

Вторичное жильё получает преимущество

На этом фоне всё более привлекательным становится рынок вторичной недвижимости.

Причина достаточно проста: при сопоставимом расположении вторичное жильё зачастую обходится дешевле нового. В условиях ограниченного бюджета эта разница становится особенно важной.

SCB EIC фиксирует рост интереса к вторичным объектам по разным типам недвижимости и ценовым категориям. Особенно заметен интерес к вторичным таунхаусам и квартирам.

Для части покупателей вторичный объект становится способом приобрести недвижимость в районе, где новая квартира или дом уже вышли за пределы доступного бюджета.

Особенно интересны пригородные районы Бангкока, где вторичные таунхаусы могут предлагать более доступную цену при сохранении относительно удобного сообщения с центральными районами.

Предложение вторичного жилья также растёт

Важным фактором становится и увеличение предложения.

Около трети нынешних владельцев недвижимости, согласно исследованию, рассматривают возможность продажи объекта в течение следующих пяти лет. Среди причин — желание снизить расходы на содержание недвижимости, а также перевести капитал в денежные средства или другие инвестиционные инструменты.

В результате вторичный рынок может столкнуться одновременно с двумя процессами: ростом спроса и увеличением предложения.

Для покупателей это потенциально означает больше возможностей для выбора и более сильную позицию при переговорах о цене.

Особенно это актуально для объектов стоимостью до 3 млн бат в Бангкоке и соседних провинциях, а также для домов в других регионах страны.

SCB EIC ранее также отмечал, что вторичные таунхаусы и квартиры сохраняют преимущество по цене перед аналогичными новыми объектами, особенно для покупателей с низким и средним уровнем дохода.

А что происходит с арендой?

Покупка жилья становится сложнее, поэтому аренда остаётся важной альтернативой для тех, кто не может получить ипотеку.

Однако и здесь экономическое давление уже становится заметным.

Доля людей, которые арендуют жильё, немного снизилась по сравнению с предыдущими годами. Одно из объяснений — часть арендаторов решила вернуться к совместному проживанию с семьёй, чтобы сократить расходы.

Для рынка это важный сигнал: некоторые домохозяйства уже оптимизируют расходы не за счёт выбора более дешёвой квартиры, а за счёт полного отказа от самостоятельной аренды.

При этом недостаток средств для покупки остаётся главной причиной, по которой люди продолжают снимать жильё. Особенно это касается людей с доходом до 30 000 бат в месяц — они составляют более половины арендаторов.

Получается парадоксальная ситуация: аренда остаётся необходимой, но одновременно становится дополнительной нагрузкой на бюджет.

Центр Бангкока становится дороже для арендаторов

Давление на арендаторов особенно заметно в районах с высоким спросом — в центральном Бангкоке и рядом с крупными транспортными узлами.

Поэтому часть арендаторов может постепенно перемещаться в более удалённые районы и соседние провинции, где стоимость аренды ниже.

Это потенциально способно изменить структуру спроса на жильё вокруг столицы.

Если покупка или аренда в центральных районах становится слишком дорогой, для части населения более привлекательными становятся периферийные районы с хорошим транспортным сообщением.

В результате доступность жилья становится не только вопросом цены самого объекта, но и вопросом расстояния до центра, стоимости транспорта и времени на дорогу.

Почему рынок не падает резко

Несмотря на слабый спрос, SCB EIC не ожидает резкого обвала рынка в 2026 году.

Одним из факторов поддержки является низкая база предыдущего периода. Дополнительную роль играют специальные предложения девелоперов и спрос со стороны покупателей, которые стремятся завершить сделки до окончания действия сниженных сборов за регистрацию перехода права собственности и регистрацию ипотеки для подходящих объектов стоимостью до 7 млн бат.

Эти факторы могут поддержать активность в краткосрочной перспективе.

Однако они не решают основную проблему рынка — ограниченную покупательную способность.

Поэтому восстановление, скорее всего, будет больше похоже на стабилизацию, чем на начало нового периода быстрого роста.

SCB EIC также ранее прогнозировал, что объём переходов прав собственности на жильё в Таиланде в 2026 году может сократиться примерно на 5% в годовом выражении, до около 824 млрд бат.

Большой запас непроданного жилья остаётся проблемой

Ещё одним ограничением является значительный объём накопленного предложения.

По оценке SCB EIC, к концу 2026 года количество непроданных жилых единиц в Бангкоке и прилегающих провинциях может составить около 213 000 объектов. При условии отсутствия новых запусков на очистку такого запаса может потребоваться более четырёх лет.

Это объясняет, почему девелоперы продолжают использовать скидки и специальные предложения для стимулирования продаж.

Но избыток предложения одновременно усиливает конкуренцию между новыми и вторичными объектами.

Для покупателя это может быть преимуществом: продавцам приходится конкурировать не только ценой, но и условиями сделки, качеством объекта, расположением и дополнительными бонусами.

Что это означает для покупателей

Для человека, который действительно планирует приобрести жильё и располагает достаточным доходом для обслуживания кредита, текущая ситуация может создавать определённые возможности.

На рынке много предложения, девелоперы заинтересованы в продаже накопленных запасов, а вторичный рынок расширяет выбор.

Особенно интересным может быть сегмент до 7 млн бат, для которого действуют меры поддержки при соблюдении установленных условий.

Однако сама возможность получить скидку или купить объект дешевле не должна становиться причиной для покупки.

Главный вопрос остаётся прежним: насколько комфортно покупатель сможет обслуживать ипотеку после завершения всех временных стимулов и рекламных предложений.

Почему вторичный рынок может стать главным бенефициаром

Если покупательная способность останется ограниченной, вторичный рынок может получить дополнительное преимущество.

У продавца уже существующего объекта больше возможностей для переговоров, а цена может быть ниже стоимости аналогичного нового жилья.

Кроме того, покупатель получает возможность выбирать из уже построенных объектов и оценивать их фактическое состояние, инфраструктуру района и транспортную доступность.

Но здесь появляются и дополнительные риски: состояние здания, необходимость ремонта, задолженности по обслуживанию, юридический статус объекта и история собственности требуют отдельной проверки.

Поэтому низкая цена сама по себе не означает выгодную сделку.

Что ждёт рынок в 2026–2027 годах

SCB EIC ожидает, что восстановление рынка будет постепенным. Главными препятствиями остаются слабая покупательная способность, высокая стоимость жилья, долговая нагрузка и осторожная кредитная политика банков.

Для девелоперов это означает необходимость адаптироваться к покупателю, который стал гораздо более чувствительным к цене.

Новые проекты будут запускаться осторожнее, а управление существующими запасами станет одним из ключевых вопросов для компаний.

Для покупателей ситуация выглядит иначе.

Слабый рынок означает меньше давления со стороны продавца и больше пространства для сравнения вариантов. Но одновременно банки остаются осторожными, поэтому финансовая готовность покупателя становится важнее самого желания приобрести недвижимость.

В этих условиях рынок жилья Таиланда постепенно меняется от модели, в которой покупатель выбирает среди множества новых проектов, к рынку, где всё большее значение имеют цена, реальная потребность, доступность ипотеки и возможность договориться о стоимости.

Именно поэтому 2026 год пока нельзя назвать полноценным восстановлением тайской недвижимости. Скорее рынок проходит этап адаптации, в котором покупатели становятся осторожнее, вторичное жильё получает больше внимания, а восстановление спроса напрямую зависит от того, насколько быстро улучшится финансовое положение домохозяйств.