Пхукет готовит новый генплан: в Патонге могут разрешить строительство 20-этажных зданий

Рынок недвижимости Таиланда активно обсуждает новый комплексный генеральный план развития Пхукета (ผังเมืองรวม), который, как ожидается, вступит в силу в четвертом квартале 2027 года. Документ способен существенно изменить правила застройки острова и уже сейчас влияет на решения девелоперов и инвесторов.

Главное изменение касается Патонга — одного из самых востребованных туристических районов Таиланда. Согласно проекту генплана, эта территория будет переведена в коммерческую зону П.5 (พ.5), где максимальная высота зданий увеличится до 60 метров, что соответствует примерно 20 этажам.

Для сравнения, действующие нормы ограничивают высоту зданий 23 метрами (около восьми этажей). Фактически допустимая высотность может увеличиться более чем в два раза.

Где еще изменятся правила

Помимо Патонга, новые нормативы предусматривают возможность строительства зданий высотой 45–60 метров в отдельных районах Таланга и городской части Пхукета.

При этом исторический центр острова сохранит особый охранный статус — ограничения на строительство в Старом городе останутся без изменений.

Почему генплан важен для рынка недвижимости

Для большинства покупателей генеральный план кажется сугубо техническим документом. Однако именно он определяет стоимость земли и инвестиционный потенциал каждого участка.

Зонирование устанавливает:

• допустимую высоту зданий;
• плотность застройки;
• разрешенное назначение участка (жилое, гостиничное, коммерческое или природоохранное);
• инфраструктурные ограничения.

Если участок получает возможность более интенсивной застройки, его стоимость обычно растет. Если же новые правила ограничивают использование территории, цена земли может существенно отставать от общего роста рынка.

За период 2021–2026 годов совокупный объем инвестиций в жилую недвижимость Пхукета оценивается примерно в 541 млрд бат, что делает остров одним из самых быстрорастущих рынков недвижимости Таиланда.

Почему девелоперы ускоряют запуск проектов

Еще до утверждения нового генплана многие застройщики начали ускоренно оформлять разрешительную документацию.

Речь идет прежде всего о:

• экологической экспертизе (EIA);
• разрешениях на строительство;
• документах на раздел земельных участков.

По данным тайских источников, подобных проектов может быть почти сто.

Причина заключается не только в высоком спросе на недвижимость. Многие компании стремятся закрепить свои права заранее, чтобы в будущем избежать возможных ограничений или воспользоваться действующими нормами до вступления новых правил в силу.

Однако наличие разрешений само по себе не гарантирует коммерческого успеха проекта. Даже при увеличении допустимой высоты строительство может ограничиваться пропускной способностью дорог, нехваткой парковок, инженерной инфраструктурой или другими требованиями законодательства.

Земля продолжает дорожать

Рост интереса к застройке уже отражается на стоимости участков.

По отдельным сделкам цена земли в Патонге достигала около 1 млн бат за тарангва (примерно 4 кв. м).

Стоимость некоторых прибрежных участков за последние годы выросла с 5–7 млн бат до 15–21 млн бат за рай, что означает увеличение примерно на 300%.

Это показывает, что рынок Пхукета давно перестал быть дешевым. Покупка недвижимости исключительно в расчете на дальнейший рост туристического потока уже не гарантирует высокой доходности. Все большее значение приобретает анализ потенциальной арендной прибыли, ликвидности объекта и долгосрочных расходов на владение.

Три главных вывода для инвесторов

1. Важна не только локация, но и зонирование.

Даже участок рядом с морем может иметь ограниченный инвестиционный потенциал, если действующие правила существенно ограничивают его использование или плотность застройки.

2. Спешка девелопера требует дополнительной проверки.

Если проект активно выходит на рынок до вступления нового генплана в силу, инвестору стоит выяснить, получены ли все необходимые разрешения, пройдена ли экологическая экспертиза, предусмотрена ли достаточная транспортная и инженерная инфраструктура, а также насколько высока конкуренция среди аналогичных проектов.

3. Рынок становится более избирательным.

Иностранные покупатели по-прежнему остаются основной движущей силой рынка Пхукета. Однако неопределенность вокруг долгосрочной аренды на 30 лет и усиление проверок схем с номинальными владельцами делают инвесторов значительно осторожнее при выборе объектов.

Пхукет постепенно переходит в стадию зрелого рынка, где успех определяется уже не только расположением объекта у моря, но и юридическими параметрами участка, градостроительными нормами, инфраструктурой и экономикой проекта. Для инвесторов это означает, что грамотный анализ становится не менее важным, чем выбор самой локации.