Таиланд усиливает борьбу с подставными владельцами: проверки иностранных схем меняют рынок элитной недвижимости

Власти Таиланда начали масштабную кампанию против использования так называемых nominee-схем — механизмов, при которых тайские граждане формально становятся владельцами компаний или недвижимости в интересах иностранных покупателей. Усиление контроля уже оказывает заметное влияние на рынок элитного жилья, где в последние годы спрос во многом поддерживался зарубежными инвесторами.

Расследования затрагивают не только дорогостоящие особняки, но и кондоминиумы, а также сделки в других сегментах рынка недвижимости.

Расследование началось с элитных домов в Бангкоке

Поводом для активизации проверок стало расследование покупки 33 элитных домов общей стоимостью более 1,27 млрд батов в престижных районах Паттанакан и Крунгтхеп Крита в Бангкоке.

Следствие установило, что сделки могли быть связаны с сетью из более чем 33 компаний, где тайские граждане числились акционерами лишь формально, тогда как фактический контроль над активами осуществляли иностранные инвесторы.

По данным источников на рынке недвижимости, подобные схемы существуют давно, однако именно сейчас государственные органы значительно усилили контроль над корпоративными структурами и происхождением средств.

Как работает схема с номинальными владельцами

Одной из наиболее распространенных моделей считается регистрация тайской компании, где:

• 51% акций принадлежат гражданам Таиланда;
• 49% — иностранным инвесторам.

Такая структура соответствует требованиям Закона об иностранном бизнесе (Foreign Business Act) и первоначально создавалась для привлечения иностранных инвестиций после финансового кризиса 1997 года.

Однако, как отмечают эксперты, в ряде случаев компании использовались исключительно для покупки домов и земельных участков, а тайские акционеры выступали лишь номинальными владельцами без реального участия в бизнесе.

По словам представителей отрасли, подобные компании зачастую создаются специально под покупку недвижимости, а их сопровождением занимаются юридические и бухгалтерские фирмы. Для сокрытия реальных владельцев активы нередко распределяются между несколькими взаимосвязанными компаниями.

Под пристальным вниманием — Бангкок, Паттайя и Пхукет

Особое внимание власти уделяют районам, где сосредоточены наиболее дорогие объекты недвижимости.

Среди них:

• Крунгтхеп Крита (Bangkok Kreetha);
• Паттанакан;
• Ратчапрык;
• Паттайя;
• Пхукет;
• Чиангмай.

Именно в этих локациях за последние годы активно строились элитные жилые комплексы стоимостью от 200 до 400 млн батов, ориентированные преимущественно на иностранных покупателей.

При этом власти подчеркивают: сама по себе покупка недвижимости через компанию не является нарушением закона. Незаконной схема становится лишь тогда, когда компания существует исключительно для сокрытия фактического иностранного владельца.

Проверки затрагивают не только элитный сегмент

Хотя наибольший общественный резонанс вызвали расследования в luxury-сегменте, проверки распространяются значительно шире.

Налоговое управление, Департамент развития бизнеса и подразделения по борьбе с отмыванием денег анализируют:

• структуру собственности компаний;
• движение денежных средств;
• источники финансирования покупки недвижимости;
• взаимосвязи между несколькими сделками.

Особое внимание уделяется объектам стоимостью от 3–5 млн батов и выше, а также случаям, когда несколько объектов приобретаются через связанные юридические лица.

Под проверки попадают и добросовестные покупатели

Усиление контроля уже влияет не только на подозрительные сделки.

Источники приводят пример семьи, где иностранный супруг и гражданка Таиланда приобрели дом стоимостью около 5 млн батов на средства иностранного мужа. Несмотря на законность сделки, оформление собственности было приостановлено до завершения дополнительных проверок происхождения средств и структуры владения.

По словам участников рынка, сегодня оформление многих сделок занимает значительно больше времени из-за необходимости дополнительной проверки документов.

Девелоперы опасаются снижения спроса

Последние два-три года иностранные покупатели стали одной из главных опор тайского рынка недвижимости.

По оценкам отрасли, ежегодный объем покупок иностранцами достигает около 30 млрд батов.

Наиболее активными остаются покупатели из:

• Китая;
• Мьянмы;
• Тайваня;
• России;
• ряда других стран Азии и Европы.

Однако ужесточение контроля может привести к снижению количества сделок именно в сегменте дорогой недвижимости, где зависимость от иностранных покупателей наиболее высока.

Девелоперы делают ставку на ликвидность

На фоне слабого внутреннего спроса и осторожной политики банков многие строительные компании сосредоточились на продаже уже готовых объектов и завершении текущих сделок.

Часть девелоперов откладывает запуск новых проектов, а небольшие компании сокращают активность из-за сложностей с финансированием.

Эксперты признают, что борьба с использованием номинальных владельцев необходима для соблюдения законодательства и противодействия отмыванию денег. Вместе с тем они предупреждают, что чрезмерно жесткий контроль может негативно сказаться на доверии добросовестных иностранных инвесторов.

Главной задачей государства становится поиск баланса между эффективным пресечением незаконных схем и сохранением инвестиционной привлекательности тайского рынка недвижимости.