Цены на землю в Большом Бангкоке перестали расти: продавцы вынуждены снижать ожидания на фоне кризиса рынка кондоминиумов

Рынок земли в Большом Бангкоке переживает заметную смену цикла. После многих лет стремительного роста цены на участки практически перестали увеличиваться, а разрыв между ожиданиями продавцов и предложениями покупателей достиг десятков процентов.

По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield Thailand, в отдельных районах покупатели требуют скидки до 40%, однако сделки зачастую не заключаются, поскольку владельцы земли не готовы продавать активы по столь низким ценам.

Конец многолетнего роста

На протяжении нескольких десятилетий стоимость земли в Бангкоке росла практически ежегодно, нередко двузначными темпами.

Главным драйвером выступали девелоперы кондоминиумов, которые активно конкурировали за участки в центральных районах города и вдоль новых линий BTS и MRT.

По словам старшего менеджера по инвестициям Cushman & Wakefield Thailand Варата Сирисукданукула, именно ожесточенная конкуренция между застройщиками сформировала рекордные цены на землю.

Однако пандемия COVID-19 фактически завершила этот цикл.

Кризис рынка кондоминиумов изменил ситуацию

После пандемии рынок жилья существенно ослаб.

Продажи новых кондоминиумов сократились из-за нескольких факторов:

• замедления экономики;
• снижения покупательной способности населения;
• высокого уровня отказов банков в ипотечном кредитовании;
• большого объема непроданных квартир.

В результате девелоперы стали гораздо осторожнее относиться к покупке новых земельных участков.

Разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей

Хорошим примером служит участок вдоль улицы Сукхумвит между станциями BTS Bang Chak и Udom Suk.

Сегодня владельцы выставляют землю по цене 900 тыс. — 1 млн батов за квадратный вах.

Однако потенциальные покупатели готовы платить лишь 500–600 тыс. батов за квадратный вах.

Для сравнения:

• в 2017–2018 годах, на пике бума кондоминиумов, реальные сделки заключались примерно по 700 тыс. батов за квадратный вах;
• сейчас запрашиваемые цены значительно превышают уровень фактического спроса.

Разница между ценой предложения и предложениями покупателей достигает 40%.

Почему сделки почти не проходят

Несмотря на снижение активности рынка, большинство владельцев земли не испытывают финансовых трудностей.

Это позволяет им отказаться от продажи и ждать более благоприятной рыночной ситуации.

По словам экспертов, продавцы предпочитают удерживать активы, чем соглашаться на значительные скидки.

В результате рынок оказался в своеобразном тупике:

• покупатели требуют существенного дисконта;
• продавцы не готовы его предоставить;
• объем сделок остается низким.

Земля больше не дорожает автоматически

Эксперты отмечают, что впервые за многие годы рынок демонстрирует отсутствие устойчивого роста стоимости земли.

Если раньше ожидание автоматически приносило владельцам дополнительную прибыль благодаря постоянному росту цен, теперь такой гарантии больше нет.

Продать участок по высоким докризисным ценам становится все сложнее.

Новая стратегия — долгосрочная аренда

Cushman & Wakefield рекомендует владельцам земли изменить подход.

Вместо продажи участка в неблагоприятный момент эксперты советуют заключать долгосрочные договоры аренды сроком от 10 до 30 лет.

Такой вариант позволяет:

• сохранить право собственности;
• получать стабильный арендный доход;
• избежать продажи актива с большим дисконтом;
• дождаться восстановления рынка.

Основной спрос формируют гостиничные проекты

Наиболее активными арендаторами сегодня становятся гостиничные девелоперы.

Туристический сектор Таиланда продолжает восстанавливаться, благодаря чему интерес к строительству новых гостиниц остается высоким.

Среди потенциальных инвесторов представлены не только тайские компании, но и инвесторы из:

• Китая;
• Японии;
• европейских стран.

Они реализуют проекты как самостоятельно, так и через совместные предприятия с местными партнерами.

Дополнительная налоговая выгода

Еще одним преимуществом долгосрочной аренды является снижение налоговой нагрузки.

Согласно действующим правилам, участок, находящийся в аренде и используемый по назначению, больше не считается неиспользуемой землей.

Это позволяет существенно сократить налог на землю и недвижимость.

Рынок вступил в новую фазу

Эксперты считают, что рынок земли Бангкока вступил в качественно иной этап развития.

Если в прошлом главным фактором роста цен была массовая застройка кондоминиумами, то теперь рынок становится значительно более избирательным.

Будущая динамика стоимости земли будет зависеть уже не столько от спекулятивного спроса девелоперов, сколько от реальной экономической активности, восстановления жилищного рынка, состояния туристической отрасли и появления новых инвестиционных проектов.

Пока же владельцам участков приходится выбирать между ожиданием восстановления рынка и поиском альтернативных способов монетизации своих активов без их продажи.