От туризма к постоянной жизни: как меняется рынок недвижимости Пхукета

Рынок недвижимости Пхукета превысил 705 млрд бат: почему остров всё сильнее зависит от иностранных покупателей

Рынок недвижимости Пхукета достиг стоимости более 705 млрд бат, став крупнейшим региональным рынком недвижимости Таиланда по совокупной стоимости выставленного предложения. При этом структура рынка заметно отличается от большинства других провинций страны: основную роль играют курортные кондоминиумы и виллы, а значительная часть спроса формируется иностранными покупателями.

Согласно исследованию Agency for Real Estate Affairs (AREA), в текущем предложении Пхукета находится 90 597 жилых и курортных объектов общей стоимостью 705,055 млрд бат. Исследование охватывает три основных района острова — Тхаланг, Муанг Пхукет и Кату.

При этом речь идёт не только о большом объёме предложения. По данным исследования, 76 582 объекта уже проданы, что соответствует примерно 85% от общего количества единиц. Средний темп продаж составляет около 5,2% доступного предложения в месяц. Если новые проекты не будут запускаться, текущий остаток теоретически может быть распродан примерно за 19,2 месяца.

Это важный показатель для понимания рынка: высокий объём недвижимости на Пхукете сам по себе не означает избыток непродаваемого жилья. Остров продолжает демонстрировать более высокую скорость поглощения предложения, чем многие другие рынки Таиланда.

Пхукет продаёт меньше объектов, но на гораздо большую сумму

В 2026 году на рынок Пхукета было выведено около 13 779 новых единиц общей стоимостью 176,538 млрд бат.

Для сравнения, стоимость нового предложения в Чонбури составила около 151,822 млрд бат, в Районге — 51,453 млрд, а в Чиангмае — 49,303 млрд бат.

Таким образом, Пхукет уступает некоторым провинциям по количеству новых объектов, но значительно опережает их по стоимости предложения.

Причина — цена.

Средняя стоимость нового объекта на Пхукете оценивается примерно в 12,812 млн бат. Для рынка, ориентированного преимущественно на массового внутреннего покупателя, это очень высокий показатель.

Именно поэтому недвижимость Пхукета постепенно формирует отдельную модель рынка: здесь важна не столько продажа большого количества недорогих квартир, сколько привлечение покупателей с более высокой покупательной способностью.

Курортная недвижимость формирует большую часть рынка

Главная особенность Пхукета — доминирование недвижимости, связанной с туризмом и длительным пребыванием.

Курортные кондоминиумы и виллы вместе составляют около 52% объектов на рынке. Но по стоимости их доля ещё выше: курортные кондоминиумы оцениваются примерно в 339,227 млрд бат, а курортные виллы — в 221,672 млрд бат.

Вместе это около 560,9 млрд бат, или примерно 80% стоимости всего рассматриваемого предложения.

Иными словами, рынок Пхукета — это уже не просто рынок жилья для местных жителей. Его экономическая модель во многом строится вокруг недвижимости, которую можно использовать как второй дом, курортную резиденцию, инвестиционный объект или жильё для длительного проживания.

Более раннее исследование AREA также показывает эту специфику: курортная недвижимость — включая vacation condominiums и виллы — формирует около половины предложения и около 79% его стоимости.

Почему иностранцы становятся ключевыми покупателями

Такое устройство рынка напрямую связано с международным спросом.

По данным исследования AREA, в 2025–2026 годах важной группой покупателей оставались граждане России и других стран СНГ. Особенно заметен интерес к виллам в Тхаланге, Чернг Талае, Банг Тао, Чалонге и Раваи.

Одновременно восстанавливается спрос со стороны покупателей из Китая, Гонконга, Сингапура и Тайваня. Для этой группы недвижимость на Пхукете может выполнять сразу несколько функций: место проживания семьи, второй дом, инвестиционный актив или объект для последующей сдачи в аренду.

Ещё один сегмент формируют покупатели из Западной Европы и стран Ближнего Востока. Они чаще рассматривают Пхукет как место для отдыха, выхода на пенсию или длительного проживания.

При этом растёт интерес со стороны индийских и ближневосточных покупателей, а также состоятельных удалённых работников, предпринимателей и представителей технологического сектора.

Это постепенно меняет сам характер спроса.

Пхукет перестаёт быть исключительно местом, куда приезжают на несколько недель в году. Для части покупателей остров становится долгосрочной базой проживания, а недвижимость — способом закрепиться в стране и одновременно получить актив, связанный с туристической экономикой.

У тайских покупателей другой ценовой диапазон

На этом фоне особенно заметно различие между иностранным и внутренним спросом.

На рынке домов тайские покупатели чаще ориентируются на диапазон примерно 2–7 млн бат.

Около 37% отдельно стоящих домов находятся в диапазоне 5–7 млн бат. Для таунхаусов наиболее распространённым является диапазон 2–3 млн бат, а для сдвоенных домов — 3–5 млн бат.

В обычных жилых кондоминиумах крупнейшая ценовая категория — 3–5 млн бат.

Совсем другая картина наблюдается в сегменте курортных вилл. Около 43% таких объектов относятся к ценовой категории 20–40 млн бат.

Получается своеобразное разделение рынка.

С одной стороны находятся относительно доступные объекты, ориентированные на местных жителей и работающих на Пхукете тайцев. С другой — курортные кондоминиумы, виллы и премиальные резиденции, где покупательная способность иностранных клиентов имеет значительно большее значение.

Почему Тхаланг стал главным центром недвижимости Пхукета

Главным центром развития рынка становится район Тхаланг.

В нём сосредоточен 411 проект из 806 проектов, находящихся в текущем предложении. Особенно активно развивается территория вокруг Чернг Талая, Банг Тао, Лаяна, Си Сунтхона и Тхеп Красатри.

У района есть несколько преимуществ.

Во-первых, он расположен ближе к международному аэропорту Пхукета. Во-вторых, здесь больше земельных участков, пригодных для строительства малоэтажных проектов, вилл и курортных комплексов.

В-третьих, вокруг Банг Тао и Чернг Талая сформировалась инфраструктура, ориентированная на обеспеченных иностранных жителей: отелей, ресторанов, торговых объектов, международных школ, медицинских учреждений, гольф-клубов и сервисов управления недвижимостью.

В Тхаланге насчитывается около 24 994 курортных кондоминиумов, то есть примерно 54% всех объектов района. Их совокупная стоимость оценивается примерно в 236,8 млрд бат.

Это превращает Тхаланг в главный центр премиального жилищного строительства на острове.

Новые проекты становятся ещё дороже

Изменение структуры спроса отражается и на новых запусках.

Средняя стоимость единицы в проектах, выведенных на рынок в 2025–2026 годах, составляет около 10 млн бат.

При этом около 60% новых проектов относятся к курортным виллам. Средняя цена единицы в этом сегменте достигает примерно 32 млн бат.

Если смотреть не на количество проектов, а на число отдельных объектов, около 60% нового предложения приходится на курортные кондоминиумы.

Получается интересная ситуация: девелоперы одновременно увеличивают количество кондоминиумов, рассчитанных на международный спрос, и запускают всё больше дорогих вилл для состоятельных покупателей.

При этом строительство постепенно перемещается дальше от наиболее дорогой западной части острова.

В качестве перспективных территорий рассматриваются северный Тхаланг, Си Сунтхон, Май Као, Па Клок и Чалонг — районы, где стоимость земли позволяет девелоперам создавать новые проекты без такой высокой себестоимости, как на первой линии популярных пляжей.

Арендный рынок становится частью инвестиционной модели

Для международного покупателя привлекательность недвижимости на Пхукете связана не только с возможностью жить на острове.

Курортные кондоминиумы и виллы одновременно рассматриваются как инвестиционные активы, которые можно использовать для кратко- или среднесрочной аренды.

В наиболее популярных районах, включая Чернг Талай и Банг Тао, AREA оценивает потенциальную доходность курортных кондоминиумов и вилл примерно в 6–8% годовых.

Однако такие показатели нельзя воспринимать как гарантированную доходность конкретного объекта. Фактический результат зависит от цены покупки, загрузки, расходов на управление, обслуживания, налогов, комиссии управляющей компании и состояния туристического рынка.

Тем не менее сама возможность совмещать личное использование недвижимости с арендной моделью остаётся одним из факторов, поддерживающих спрос со стороны иностранных покупателей.

Почему высокий спрос не означает отсутствия рисков

Несмотря на сильные показатели продаж, рынок Пхукета нельзя считать однородным.

В первую очередь существует разрыв между сегментами, ориентированными на иностранцев, и недвижимостью для тайских покупателей.

Курортные объекты продаются быстрее и пользуются более высоким спросом со стороны международной аудитории. Обычные дома, таунхаусы и часть жилых кондоминиумов, рассчитанных на местных покупателей, сталкиваются с более ограниченной платёжеспособностью.

Кроме того, сама высокая стоимость недвижимости создаёт зависимость от внешнего спроса.

Если поток состоятельных иностранных покупателей замедлится, дорогие проекты могут столкнуться с более длительным периодом продаж. Именно поэтому для девелоперов становится критически важным правильно выбирать не только локацию, но и ценовую категорию будущего проекта.

При этом AREA ожидает, что в 2026–2027 годах рынок Пхукета сохранит спекулятивную составляющую, особенно в сегменте иностранных покупателей, одновременно с ростом числа людей, которые действительно переезжают на остров и используют недвижимость для постоянного или длительного проживания.

Пхукет превращается из туристического рынка в международный рынок жилья

Изменения последних лет показывают более глубокий процесс.

Пхукет всё меньше выглядит как рынок недвижимости, который существует исключительно благодаря гостиницам и краткосрочному туризму. Остров постепенно формирует собственную экосистему международного проживания: недвижимость, школы, медицина, рестораны, торговля, сервисы управления объектами и инфраструктура для удалённых работников.

Этому способствует и сама экономика острова. По данным Krungsri Research, экономика Пхукета в значительной степени зависит от сектора услуг и туризма, а развитие международного туризма поддерживает спрос на жильё для проживания, вторые дома, инвестиционные объекты и долгосрочную аренду. Банк также рассматривает Пхукет как один из главных центров нового предложения недвижимости за пределами Бангкока.

В результате формируется рынок, где средняя цена значительно выше, чем в большинстве региональных провинций Таиланда, а иностранный спрос становится одним из главных факторов ценообразования.

Для покупателей это означает большой выбор — от кондоминиумов стоимостью несколько миллионов бат до вилл за десятки миллионов. Для девелоперов — необходимость учитывать всё более международную аудиторию и одновременно не потерять сегмент местного спроса.

Пхукет уже фактически конкурирует не только с другими провинциями Таиланда, но и с зарубежными курортными рынками за деньги состоятельных покупателей. И дальнейший рост островной недвижимости будет зависеть от того, насколько долго Пхукет сможет сохранять привлекательность одновременно как туристическое направление, место для жизни и инвестиционный рынок.