Ко Панган в центре земельного конфликта: что происходит с иностранным капиталом?

Ко Панган столкнулся с проблемой иностранного капитала: 30-летний спор о земле раскрыл системные проблемы

Ко Панган, известный во всём мире благодаря вечеринке Full Moon Party, оказался в центре внимания из-за проблемы, которая выходит далеко за пределы туристического имиджа острова. Речь идёт о земельных спорах, строительстве на общественной земле и использовании тайских компаний-номиналов для работы бизнеса с иностранным капиталом.

4 сентября 2026 года программа Truth Investigation провела на острове расследование, сосредоточившись прежде всего на ситуации на пляже Laem Son. Этот конфликт длится уже около 30 лет и показывает одну из главных проблем быстро растущих туристических районов Таиланда: экономическая ценность земли увеличивается намного быстрее, чем государство успевает обеспечить прозрачное и эффективное регулирование её использования.

При этом местные источники подчёркивают: проблема заключается не в иностранных туристах или иностранцах, которые законно инвестируют в Таиланд. Вопрос касается отдельных схем, при которых иностранный капитал может использовать тайских граждан и юридические структуры для обхода ограничений на владение землёй и ведение определённых видов бизнеса.

Как появился спор на Laem Son Beach

Laem Son Beach расположен на Ко Пангане в провинции Сураттхани. Изначально эта территория использовалась как место добычи полезных ископаемых.

После окончания соответствующей концессии более 30 лет назад местные жители начали занимать освободившиеся участки и строить на них различные объекты.

По данным расследования, первоначальная площадь территории составляла около 12,8 гектара. Со временем море и течения приносили песок к берегу, в результате чего площадь территории увеличилась примерно до 19,04 гектара.

Однако физическое увеличение территории не означало автоматического возникновения частных прав на землю.

Именно здесь начинается главный юридический вопрос.

С ростом туристической привлекательности Ко Пангана земля у моря стала значительно дороже. На территории появились рестораны, гостиницы, курортные объекты и другие коммерческие здания.

Один из предпринимателей рассказал, что начал развивать свой бизнес на этой территории ещё в 1983 году и имеет действующую регистрацию предприятия, но при этом не располагает документами, подтверждающими право собственности на землю.

Иными словами, регистрация бизнеса и право на земельный участок — это две разные юридические вещи.

Можно иметь зарегистрированное предприятие, но это само по себе не доказывает наличие законного права собственности или права пользования конкретным участком земли.

Главный вопрос: кто имеет право на эту землю?

По информации расследования, Laem Son относится к категории общественной земли, предназначенной для общего пользования.

Именно поэтому многолетнее фактическое присутствие предпринимателей на территории не означает автоматически, что они получили законные права на участки.

Количество объектов и пользователей территории также вызывает вопросы. В разных частях расследования упоминались 13 и 14 лиц, занимающих участки.

Но принципиально важна не столько точная цифра, сколько сама проблема: некоторые коммерческие объекты существуют там десятилетиями, несмотря на отсутствие документов о праве собственности на землю.

Это создаёт сложную ситуацию.

С одной стороны, владельцы бизнеса могут ссылаться на то, что они находятся на территории много лет, инвестировали деньги, создали рабочие места и фактически используют участки на протяжении десятилетий.

С другой стороны, длительное фактическое использование государственной или общественной земли не превращает её автоматически в частную собственность.

Именно это противоречие стало основой многолетнего конфликта.

Почему даже судебное решение не изменило ситуацию

Одним из ключевых участников многолетней борьбы стала Питтайя Инконг, бывший мэр муниципалитета Пхет Пханган.

По её словам, вопрос проходил через юридические процедуры, однако даже после судебного решения ситуация на земле практически не изменилась.

Причина, по мнению местных представителей, заключается в проблемах с исполнением решений.

Государственные и муниципальные органы сталкиваются с необходимостью физически применять решения на территории, где уже существуют здания, предприятия и люди, фактически использующие землю.

Во время одной из попыток муниципальных властей установить соответствующие уведомления выяснилось, что чиновник уровня муниципального секретаря был переведён в другое место.

Сам по себе перевод чиновника ещё не доказывает наличие нарушения или коррупции. Однако в расследовании возникает вопрос: был ли перевод связан с исполнением служебных обязанностей и попытками решить земельный конфликт?

Ответ на этот вопрос должен даваться не предположениями, а официальной проверкой.

Именно поэтому история Laem Son важна не только как очередной земельный спор.

Она показывает проблему более высокого уровня: что происходит, когда судебное решение существует на бумаге, но его невозможно или не хотят эффективно исполнять на практике?

Если решение суда не приводит к изменению ситуации, доверие к системе правоприменения неизбежно снижается.

От Laem Son к иностранному капиталу

Земельный конфликт на Laem Son становится ещё более актуальным на фоне стремительного роста иностранного капитала на Ко Пангане.

За последние годы остров превратился из преимущественно туристического направления, известного вечеринками, в более разнообразный рынок недвижимости и услуг.

Здесь развиваются виллы, небольшие отели, рестораны, wellness-проекты, йога-центры и объекты долгосрочной аренды.

Рост спроса означает рост стоимости земли.

А когда земля становится дорогой, одновременно увеличивается стимул искать способы получить контроль над ней.

Именно здесь возникает проблема так называемых nominee companies — компаний, в которых тайские граждане формально выступают владельцами или акционерами, тогда как реальный экономический контроль может находиться у иностранного инвестора.

Использование номинальных структур может рассматриваться как способ обойти ограничения, установленные тайским законодательством для иностранных граждан и компаний.

Однако важно понимать разницу между законным иностранным инвестированием и фиктивным владением.

Само по себе участие иностранного капитала в тайской компании не означает нарушения закона. Проблема возникает тогда, когда тайские граждане используются лишь как формальные владельцы, а фактический контроль принадлежит иностранцу вопреки установленным ограничениям.

Кто помогает создавать такие схемы?

Местные источники, цитируемые в расследовании, утверждают, что проблема не ограничивается иностранными инвесторами.

Предприниматель в сфере недвижимости с Ко Пангана доктор Прича Тхонгъяд заявил, что существуют «сети тайцев», которые помогают иностранцам находить землю, получать разрешения и создавать компании.

Это важный аспект дискуссии.

Если иностранный инвестор действительно пытается обойти тайское законодательство, подобная схема практически невозможна без участия местных посредников — людей, которые понимают систему регистрации, земельные процедуры, корпоративное право и взаимодействие с государственными учреждениями.

Поэтому потенциальное расследование должно проверять всю цепочку, а не концентрироваться исключительно на иностранцах.

Кто нашёл участок?

Кто зарегистрировал компанию?

Кто указан владельцем?

Кто вложил деньги?

Кто получает прибыль?

Кто фактически принимает решения?

И кто помогал проходить административные процедуры?

Только ответы на все эти вопросы позволяют установить реальную структуру собственности и контроля.

Проблема выходит за пределы пляжа

Laem Son — лишь один из примеров.

Во время расследования также поднимались вопросы о строительстве и освоении горных территорий острова.

Местные жители сообщали о случаях выемки грунта и использовании тяжёлой техники. При этом в ряде случаев установить ответственных лиц оказалось сложно.

Последствия подобных работ, однако, остаются видимыми.

Это превращает проблему иностранного капитала в более широкую экологическую и градостроительную тему.

Когда строительство развивается быстрее, чем контроль государства, последствия могут касаться не только земельных прав, но и состояния склонов, водных ресурсов, инфраструктуры и окружающей среды.

Почему проблема особенно заметна именно сейчас

Ко Панган переживает очередной этап трансформации.

Когда-то остров был известен прежде всего как место проведения Full Moon Party. Сегодня его туристический профиль значительно шире.

На остров приезжают люди, заинтересованные в долгосрочном проживании, wellness, йоге, работе удалённо и инвестициях в недвижимость.

Одновременно развивается рынок вилл, ресторанов и туристического жилья.

Это приносит экономике острова деньги, создаёт рабочие места и стимулирует развитие инфраструктуры.

Но у такого роста есть и обратная сторона.

Чем выше стоимость земли, тем больше экономическая мотивация контролировать привлекательные участки. А чем сложнее законодательные ограничения для иностранцев, тем выше риск появления схем, которые формально соответствуют требованиям на бумаге, но фактически обходят их.

Поэтому вопрос заключается не в том, нужен ли Ко Пангану иностранный капитал.

Он уже является частью экономики острова.

Вопрос в другом: на каких условиях этот капитал должен работать?

Почему нельзя сводить проблему к иностранцам

Местные жители отдельно подчёркивают, что не хотят обобщать ситуацию на всех иностранцев.

Большинство иностранных туристов и предпринимателей могут соблюдать тайское законодательство, платить налоги, арендовать недвижимость и вести бизнес в установленном порядке.

Проблема возникает в тех случаях, когда правила обходятся.

И здесь ответственность может лежать сразу на нескольких сторонах.

Иностранный инвестор может искать способ обойти ограничения. Тайский гражданин может согласиться стать формальным владельцем. Посредник может организовать регистрацию компании. А государственный чиновник может закрыть глаза на нарушения.

Если расследовать только иностранный капитал, большая часть цепочки останется вне поля зрения.

Именно поэтому местные активисты и представители бизнеса призывают рассматривать ситуацию как системную проблему, связанную не только с иностранными инвестициями, но и с коррупцией, правоприменением и контролем за земельными сделками.

Что может изменить ситуацию

Одно из предложений заключается в проведении комплексной проверки со стороны Национальной комиссии по борьбе с коррупцией Таиланда (NACC) и других государственных органов.

Такая проверка должна охватывать не только отдельные земельные участки.

Необходимо изучать весь механизм:

— регистрацию компаний;

— структуру владения;

— происхождение инвестиций;

— земельные документы;

— выдачу разрешений на строительство;

— деятельность посредников;

— возможное использование тайских номиналов;

— исполнение судебных решений;

— действия государственных и муниципальных чиновников.

Только системный подход позволит понять, является ли происходящее набором отдельных нарушений или частью более широкой схемы.

Что это означает для будущего Ко Пангана

История Laem Son показывает, что туристический успех сам по себе не гарантирует устойчивого развития.

Когда небольшой остров превращается в международный центр туризма, недвижимости и долгосрочного проживания, земельные вопросы становятся стратегическими.

Таиланду предстоит одновременно решить две задачи.

Первая — сохранить привлекательность страны для иностранных инвестиций и международного бизнеса.

Вторая — обеспечить соблюдение собственных законов о земле, собственности и ведении бизнеса.

Эти задачи не противоречат друг другу.

Напротив, понятные правила и их одинаковое применение к местным и иностранным участникам рынка могут сделать инвестиционный климат более устойчивым.

Ко Панган сейчас находится именно в этой точке.

Для острова вопрос уже не только в том, сколько новых вилл, ресторанов или курортов появится в ближайшие годы. Вопрос в том, кто имеет законное право использовать землю, кто контролирует бизнес и насколько эффективно государство способно обеспечить выполнение собственных законов.