BOI ускоряет реформу зонирования: Таиланд снимает земельные ограничения для инвестиций в EEC и за его пределами

Таиланд готовится к масштабной перезагрузке земельной и градостроительной политики, чтобы разблокировать инвестиционные проекты, которые годами застревали из-за зонирования, публичных сервитутов и устаревшего законодательства. В фокусе — Восточный экономический коридор (EEC), но власти всё активнее смотрят и за его пределы, формируя новую карту индустриального развития страны.

Кратко

Совет по инвестициям Таиланда (BOI) запустил ускоренный механизм решения земельных проблем для инвестпроектов, прежде всего в EEC, где дефицит земли стал системным ограничением роста. Параллельно власти готовят долгосрочную реформу Земельного кодекса и рассматривают открытие новых инвестиционных зон в Севере и Северо-Востоке Таиланда.

Key facts

• Более 20 инвестиционных проектов в Таиланде сейчас ограничены земельными проблемами
• В ряде случаев проекты застревали на 7–10 лет
• Промышленные участки в EEC («фиолетовая зона») стали дефицитными и дорогими
• BOI рассчитывает показать первые результаты уже в начале 2026 года

В чём проблема: земля как главный «бутылочный горлышко» EEC

По словам Нарита Тхердстирасаукди, генерального секретаря BOI, дефицит земли стал одной из ключевых преград для инвестиций в Восточном экономическом коридоре. Крупные участки под промышленное использование практически исчерпаны, а свободные площади внутри индустриальных парков — особенно более 50 рай — становятся редкостью.

Даже там, где земля формально доступна, проекты часто блокируются из-за публичных путей, сервитутов и водных артерий, которые давно не используются, но всё ещё зафиксированы в официальных картах. Пока такие обозначения не сняты, любое строительство считается незаконным.

Процедура их устранения чрезмерно сложна: она включает более 10 этапов, начиная с согласия местных жителей и органов самоуправления и заканчивая утверждением в Департаменте земель. На практике многие проекты «зависают» уже на самом первом, локальном уровне.

«Некоторые проекты стоят более десяти лет именно по этой причине», — отметил Нарит.

Что делает BOI прямо сейчас

В начале января 2026 года BOI создал специальный подкомитет по земельным вопросам, задача которого — точечно и ускоренно разбирать инвестиционные кейсы с земельными ограничениями.

Первичные меры включают:

• ускорение обновления зонирования и градостроительных планов;
• координацию с Департаментом общественных работ и градостроительства;
• анализ карт и данных по целевым территориям;
• приоритизацию проектов, которые уже находятся на финальной стадии согласований.

BOI намерен сначала «довести до финиша» те проекты, где юридические вопросы почти решены, чтобы показать быстрый эффект и восстановить доверие инвесторов.

Индустриальные парки — приоритет, но и они упираются в лимиты

Хотя BOI продолжает направлять инвестиции в индустриальные парки — где уже есть инфраструктура и экологический контроль, — даже там предложение земли сокращается. Это вынуждает власти искать способы расширения доступного фонда, не нарушая действующее регулирование.

Любые решения, подчёркивает Нарит, должны оставаться строго в рамках закона, что делает реформу сложной, но неизбежной.

Долгосрочно: Земельный кодекс устарел на десятилетия

Параллельно с оперативными мерами Таиланд готовит структурную реформу законодательства. Земельный кодекс, действующий сегодня, был принят 70–80 лет назад и, по мнению BOI, больше не соответствует реалиям глобальной экономики, трансграничных инвестиций и цифровых отраслей.

Работа над постоянным решением будет вестись через комитет по правовой реформе, но это уже вопрос среднесрочной перспективы.

За пределами EEC: новая инвестиционная география Таиланда

BOI подчёркивает: ставка исключительно на EEC больше неустойчива. Поэтому власти рассматривают новые регионы роста:

Север Таиланда

• Лампхун — действующий кластер электроники
• готовая индустриальная зона
• близость к международному аэропорту Чиангмая
• потенциал для полупроводников и high-tech электроники

Северо-Восток

• большие земельные ресурсы
• доступная рабочая сила
• перспективы для агропереработки, пищевой промышленности, логистики
• связи с южным Китаем

Отдельный фокус — дата-центры и энергия

Индустрия дата-центров стремительно растёт в Таиланде, но требует огромных энергетических ресурсов. Сейчас большинство объектов сосредоточено в Чонбури и Районге (EEC), что усиливает нагрузку на сеть.

BOI уже работает с Министерством энергетики над созданием «энергетической карты», чтобы определить регионы с избыточными мощностями и направлять туда новые инвестиции в дата-центры.

Почему это важно

Разблокировка земельных ограничений — это не просто техническая реформа. Речь идёт о способности Таиланда:

• сохранять конкурентоспособность в борьбе за глобальные инвестиции;
• ускорять запуск высокотехнологичных отраслей;
• снижать концентрацию экономики в одном регионе;
• выстраивать более сбалансированное развитие страны.

Таиланд вступает в фазу системной перестройки инвестиционной экосистемы — от карт и зонирования до энергетики и региональной политики. Успех этих реформ определит, сможет ли страна превратить EEC из узкого места в точку опоры для следующего этапа экономического роста.