Бангкок и Паттайя в центре внимания: Таиланд усиливает проверки иностранного капитала

Таиланд проверяет 125 тысяч компаний из-за схем с номинальными владельцами недвижимости

Министерство торговли Таиланда усиливает контроль за компаниями, связанными с иностранным капиталом, чтобы выявлять возможные схемы номинального владения землёй и недвижимостью. Под проверку попали данные о 125 622 юридических лицах, а особое внимание власти уделяют Бангкоку, Чонбури, Районгу и другим экономическим и туристическим центрам страны.

При этом сами цифры не означают, что все компании из списка нарушают закон.

Речь идёт о масштабной базе для анализа: власти сопоставляют данные о регистрации компаний, составе акционеров, финансовой отчётности и принадлежащей им недвижимости, чтобы определить, где существуют признаки использования тайских граждан в качестве формальных владельцев в интересах иностранцев.

Почему власти усилили контроль

4 сентября в Министерстве торговли прошло совещание с участием заместителя премьер-министра и министра торговли Супаджи Сутхампхун, заместителя министра внутренних дел Полпи Суванначави и руководителей профильных ведомств.

В результате Департамент развития бизнеса (DBD), Департамент провинциального управления и Департамент земель договорились усилить обмен информацией и объединить базы данных. Предполагается, что информация будет регулярно обновляться, что позволит отслеживать не только первоначальный состав акционеров, но и последующие изменения структуры компаний.

Именно это важно для борьбы с номинальными схемами. Если структура компании меняется уже после приобретения недвижимости, простая проверка текущего состава акционеров может не показать всю историю владения.

Теперь власти намерены анализировать цепочку целиком — от регистрации компании и источников финансирования до изменений среди акционеров и объектов недвижимости.

36 тысяч компаний с иностранным капиталом

По данным Департамента развития бизнеса, среди проверяемых компаний находятся 36 277 юридических лиц с иностранным участием, владеющих в совокупности 305 838 земельными участками общей площадью около 1,064 млн рай.

Это примерно 1 700 квадратных километров, или около 0,33% территории Таиланда.

Однако здесь особенно важно не путать иностранное участие с нарушением законодательства.

Наличие иностранного акционера само по себе не означает, что компания использует номинальную схему. В Таиланде существуют легальные механизмы владения и инвестирования иностранцами, в том числе в рамках инвестиционных привилегий и специальных режимов.

Поэтому 36 277 компаний — это объект скрининга, а не список нарушителей. Уже после анализа документов власти будут определять, какие структуры требуют дальнейшего расследования.

Где сосредоточена недвижимость

Данные Департамента земель охватывают 144 706 юридических лиц, владеющих недвижимостью и кондоминиумами. Из них 125 622 находятся в сфере контроля DBD.

В общей сложности 123 542 юридических лица владеют земельными участками, зарегистрированными по 1 269 326 земельным титулам, общей площадью около 4,5 млн рай.

При этом география владения заметно отличается в зависимости от доли иностранного участия.

Для компаний, где иностранцам принадлежит от 0,01% до 49%, лидирует Бангкок по количеству земельных участков. Далее идут Чонбури, Самутпракан, Патхумтхани и Нонтхабури.

Эти пять провинций вместе дают около 47% всех земельных участков данной категории.

Но при более высокой доле иностранного участия картина меняется.

Компании с иностранным участием от 49,01% до 99,99% особенно концентрируются в Чонбури. А среди полностью принадлежащих иностранцам компаний Чонбури также занимает первое место, за ним следует Районг.

Это неудивительно: обе провинции являются частью Восточного экономического коридора (EEC), где сосредоточены промышленность, иностранные инвестиции, логистические проекты и большое количество международного бизнеса.

Почему Чонбури особенно важна

Для рынка недвижимости эта география имеет отдельное значение.

Чонбури одновременно является одним из крупнейших туристических центров страны и частью EEC. Здесь находятся Паттайя, промышленные зоны, крупные инфраструктурные проекты и значительный рынок жилья для иностранцев.

Поэтому концентрация компаний с иностранным капиталом сама по себе не является доказательством незаконной деятельности.

Но именно в таких регионах государство хочет лучше понимать, кто фактически контролирует компанию, откуда поступили деньги и соответствует ли заявленная структура реальным отношениям между инвесторами.

Ранее власти уже проводили специальные операции против предполагаемых nominee-сетей в туристических регионах. Например, DBD и DSI отдельно работали с такими структурами на Самуи и Пхангане, а летом 2026 года проверки проходили также на Пхукете и в Краби.

Что происходит с кондоминиумами

Проверка касается не только земли.

По данным Департамента земель, юридические лица владеют 244 115 кондоминиумами общей площадью более 13,15 млн кв. метров.

Из них компании с иностранным участием контролируют 31,48% квартир, или около 76 840 единиц.

При этом основная часть приходится на компании, где доля иностранного капитала не превышает 49%.

И здесь также важно различать две совершенно разные ситуации.

Первая — обычная компания с иностранными инвесторами, которая работает в рамках закона.

Вторая — компания, где формально контроль находится у тайских граждан, но эти акционеры фактически не участвуют в бизнесе и удерживают доли в интересах иностранного инвестора.

Именно второй вариант представляет интерес для правоохранительных органов.

Что такое nominee-схема

Nominee — это структура, при которой тайский гражданин формально выступает владельцем доли в компании, хотя фактический экономический контроль или финансирование принадлежит иностранцу.

Проблема возникает тогда, когда такая конструкция используется для обхода установленных законодательством ограничений на иностранное владение или ведение определённых видов бизнеса.

В июле 2026 года DBD и Департамент земель уже усилили контроль документов акционеров: с 1 августа на копиях списков акционеров появилась специальная оговорка о том, что такой документ не является подтверждением достоверности фактической структуры владения. Для проверки должна использоваться официальная информация из реестра акционеров.

Таким образом, нынешняя кампания является не отдельной проверкой, а частью более широкой стратегии по повышению прозрачности корпоративных структур.

Власти будут проверять не только компании

Для расследований планируется использовать информацию сразу нескольких государственных структур.

В работе будут участвовать Министерство внутренних дел, Департамент провинциального управления, Департамент земель, Королевская полиция Таиланда, Департамент специальных расследований (DSI), Управление по борьбе с отмыванием денег (AMLO), губернаторы провинций, Совет по инвестициям (BOI) и Управление индустриальных зон Таиланда (IEAT).

DBD будет предоставлять данные о регистрации компаний, акционерах и финансовой отчётности.

Это позволяет перейти от простой проверки отдельных фирм к поиску связанных сетей.

Например, если несколько компаний имеют общих акционеров, директоров, адреса регистрации, источники финансирования или связаны с одними и теми же объектами недвижимости, такая взаимосвязь может стать основанием для дополнительной проверки.

Что это означает для иностранцев и рынка недвижимости

Для иностранного бизнеса и покупателей недвижимости сама по себе новая кампания не означает запрета на инвестиции.

Скорее речь идёт о повышении требований к доказательству законности структуры владения.

Для добросовестного инвестора это означает, что документы компании, происхождение средств, состав акционеров и история владения недвижимостью становятся ещё более важными.

Особенно это актуально для сделок с земельными участками и компаний, которые используются как инструмент владения недвижимостью.

Рынок также может столкнуться с более тщательными проверками уже существующих структур. Власти прямо заявляют, что намерены анализировать исторические данные, чтобы изменения акционеров в прошлом не позволяли компаниям уходить от проверки.

Таиланд переходит от выборочных проверок к системному контролю

Главное изменение заключается не только в количестве компаний, которые попали в поле зрения государства.

Власти постепенно создают систему, в которой данные о компаниях и недвижимости можно сопоставлять между собой. Это позволяет видеть не отдельную запись в корпоративном реестре или земельном кадастре, а всю структуру владения и её историю.

Для Таиланда, который одновременно привлекает иностранные инвестиции и стремится защитить внутренний рынок, задача заключается в поиске баланса: не препятствовать законному иностранному капиталу, но перекрывать схемы, в которых формальные тайские владельцы используются для обхода законодательства.

Именно поэтому нынешняя проверка 125 622 компаний скорее показывает масштаб новой системы контроля, чем количество потенциальных нарушителей. Окончательные выводы о незаконных nominee-схемах будут делаться уже по результатам индивидуальных расследований.