400 тысяч пустующих кондо: как Таиланд расплачивается за годы дешёвых денег

Рынок недвижимости Таиланда переживает самый глубокий спад почти за 30 лет

Рынок недвижимости Таиланда столкнулся с самым серьёзным спадом со времён азиатского финансового кризиса 1997 года. Объём непроданных жилых объектов стремительно растёт, запуск новых проектов резко сократился, а высокая долговая нагрузка домохозяйств и рост процентных ставок существенно затрудняют восстановление сектора.

Эксперты не уверены, что рынок сможет восстановиться в ближайшие 2–3 года, особенно на фоне слабого экономического роста в Таиланде. Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост экономики страны всего на 1,6% в 2026 году, что отражает глубинные структурные проблемы. Всё больше аналитиков считают, что текущий спад — это не просто циклическое замедление, а длительная структурная корректировка, у которой пока не видно чёткого завершения.

⸻

400 тысяч непроданных кондоминиумов

Одним из наиболее тревожных признаков кризиса является масштаб накопленных непроданных объектов жилья, который формировался на протяжении многих лет и теперь стал серьёзной финансовой нагрузкой для девелоперов.

Президент Thai Real Estate Information Center при Агентстве по делам недвижимости (AREA) доктор Сопон Порнчокчай сообщил в интервью Nikkei Asia, что в одном только Бангкоке насчитывается около 220 тысяч непроданных кондоминиумов, а по всей стране их количество может достигать 400 тысяч единиц. Основная часть этих объектов находится на балансе девелоперов и превратилась в значительное финансовое обязательство.

Эти квартиры — не просто «непроданное жильё». Они создают постоянные издержки: проценты по кредитам, расходы на содержание объектов, управление проектами, а также давление со стороны предстоящих погашений облигаций, особенно в условиях неблагоприятной ситуации на рынке капитала.

⸻

Резкое сокращение запуска новых проектов

Данные консалтинговой компании CBRE наглядно демонстрируют масштаб замедления рынка. За первые девять месяцев 2025 года в Бангкоке было запущено всего 13 700 новых квартир, тогда как в период с 2014 по 2024 год средний показатель составлял около 52 000 квартир в год, включая годы пандемии COVID-19.

Сокращение нового предложения не означает восстановления спроса. Напротив, оно указывает на то, что многие девелоперы предпочитают «взять паузу», чтобы избежать дальнейших убытков. Запуск новых проектов в условиях переизбытка предложения лишь усиливает риски ликвидности и проблемы с обслуживанием долга.

CBRE прогнозирует, что объём нового предложения в Бангкоке продолжит снижаться: • менее 40 000 квартир в 2026 году, • около 20 000 квартир в 2027 году, • и примерно 10 000 квартир в год в последующие два года.

Для столицы Таиланда такие показатели считаются аномально низкими и свидетельствуют о переходе рынка недвижимости в режим долгосрочной оборонительной стратегии.

⸻

Рост процентных ставок как ключевой фактор кризиса

Основная причина кризиса — агрессивное расширение рынка в период низких процентных ставок. Девелоперы активно наращивали заёмное финансирование, ускоряли запуск проектов и увеличивали портфели, исходя из предположения, что ставки останутся низкими, а средний класс быстро восстановится после пандемии.

Эти ожидания рухнули, когда Банк Таиланда всего за один год повысил ключевую ставку с рекордно низкого уровня 0,5% до 2,5%. Это привело к резкому росту ипотечных ставок и одновременно — к снижению спроса на жильё.

Параллельно власти усилили контроль над высоким уровнем долгов домохозяйств, который по состоянию на первый квартал 2025 года достиг 88,2% ВВП, что является вторым по величине показателем в Азии после Южной Кореи (по данным Trading Economics). В результате коммерческие банки существенно ужесточили кредитные требования, что напрямую ударило по рынку жилья.

Ассоциация девелоперов недвижимости Таиланда сообщила, что средний уровень отказов по ипотечным кредитам достиг 40%, а в некоторых сегментах почти удвоился — особенно для проектов стоимостью до 3 млн батов. Основные причины отказов включают высокую долговую нагрузку, нестабильные доходы и слабую кредитную историю.

Один из аналитиков отметил:

«Это чрезвычайно высокий показатель. Некоторые публичные девелоперы фактически превратились в “компании-зомби”: они не способны обслуживать долги, пытаются реструктурировать облигации и практически не продают свои проекты».

⸻

Массовый сегмент в стагнации, премиум-рынок сохраняет устойчивость

Индекс недвижимости и строительства на Фондовой бирже Таиланда снизился более чем на 42% по сравнению с пиком начала 2023 года, хотя позднее частично восстановился после снижения процентных ставок. Существенные потери понесли акции таких компаний, как WHA Corporation, Land and Houses и Sansiri.

При этом в Бангкоке относительно устойчивыми остаются объекты в районах с развитой инфраструктурой — рядом с линиями общественного транспорта, больницами, образовательными учреждениями и деловыми центрами.

«Например, в районах рядом с Университетом Чулалонгкорна недвижимость всё ещё продаётся, и мы продолжаем работать достаточно успешно», — заявил директор и главный стратег Sansiri Пхумипак Джулманичоти в интервью Nikkei Asia.

Он подчеркнул, что основные объёмы непроданных объектов сосредоточены на периферии города и в массовом сегменте, где стоимость жилья не превышает 3 млн батов.

⸻

Позитивные сигналы за пределами Бангкока и рост индустриальной недвижимости

Согласно исследованию Агентства по делам недвижимости (AREA), более благоприятные перспективы наблюдаются за пределами Бангкока, включая Пхукет, Паттайю, Самуи, Хуахин и Сирачу, особенно в зоне Восточного экономического коридора (EEC).

Сирача выделяется наличием крупного японского сообщества — второго по численности в Таиланде после Бангкока. Большинство экспатов работают на промышленных предприятиях в индустриальных зонах EEC.

Отдельно аналитики отмечают устойчивость индустриальной и логистической недвижимости, которая получила поддержку благодаря значительному притоку прямых иностранных инвестиций в 2025 году.

«Производственный сектор выглядит относительно сильным», — отметил Маркус Бёртеншоу, руководитель стратегии и индустриальных решений компании Knight Frank.

«Мы видим высокий спрос не только со стороны Китая, но и со стороны стран АСЕАН, Европы и США. Экспортно-ориентированное производство остаётся стабильным».

Ужесточение кредитных стандартов также повысило интерес к вторичному жилью, которое является более доступным. Это привело к умеренному оживлению вторичного рынка, но одновременно усилило давление на продажи новых проектов.

⸻

Общая оценка ситуации

Несмотря на отдельные очаги устойчивости, рынок недвижимости Таиланда в целом остаётся вялым, а объекты по-прежнему сложно реализовать. По словам Сопона Порнчокчая из AREA, для долгосрочной стабилизации рынку необходимы политическая стабильность, эффективные налоговые меры в отношении пустующей недвижимости, масштабные инфраструктурные инвестиции и дополнительные шаги по снижению долговой нагрузки домохозяйств.

«Если мы действительно хотим помочь рынку, первое, что нужно сделать, — снизить процентные ставки», — подчеркнул он.

По его словам, при ожидаемом экономическом росте ниже 2% рынок недвижимости в Таиланде вряд ли увидит существенный разворот без более решительных и комплексных мер.