Вторичное жильё усиливает конкуренцию на рынке недвижимости Таиланда

Рынок жилья на севере Таиланда восстанавливается, но избыток предложения сохраняется

Рынок жилой недвижимости на севере Таиланда постепенно выходит из нижней точки, однако восстановление остаётся неравномерным. Слабая покупательная способность населения, высокий уровень задолженности домохозяйств и ужесточение ипотечного кредитования ограничивают спрос, поэтому девелоперы сокращают запуск новых проектов и сосредотачиваются на продаже уже построенного жилья.

По данным Real Estate Information Center (REIC) Государственного жилищного банка Таиланда, в первом полугодии 2026 года ситуация в пяти северных провинциях — Чиангмае, Лампхуне, Чианграе, Пхитсанулоке и Накхон-Саване — развивалась по разным сценариям.

Совокупный объём нового предложения в регионе сократился примерно на 9%. Это отражает изменение стратегии девелоперов: вместо активного расширения они переходят к управлению денежным потоком и сокращению накопившихся запасов непроданного жилья.

Директор REIC Мана Нимитванич назвал происходящее переходом к эпохе «управления запасами» (stock management). Для компаний ключевой задачей становится превращение уже имеющегося предложения в денежный поток.

Чиангмай: более четырёх лет для распродажи текущего предложения

Чиангмай демонстрирует наиболее заметные признаки восстановления среди пяти исследованных провинций, особенно на рынке кондоминиумов. При этом сегмент малоэтажного жилья в пригородах продолжает испытывать давление из-за большого объёма непроданных объектов.

В первом полугодии 2026 года общий объём предложения достиг 12 715 единиц, увеличившись на 12,7% год к году. Его стоимость составила 60,091 млрд батов, что на 16,3% больше прошлогоднего показателя.

Новое предложение выросло на 189,4%, а продажи увеличились на 18,5% — до объектов стоимостью 5,79 млрд батов, что соответствует росту на 23,4%.

При этом продажи кондоминиумов увеличились на 49,4%, тогда как продажи в жилых комплексах выросли примерно на 9%.

Остаток непроданного предложения составил 11 353 единицы, увеличившись на 12%. Средняя скорость поглощения составляла всего 1,8% в месяц.

При сохранении такого темпа Чиангмаю потребуется около 50 месяцев, или более четырёх лет, чтобы реализовать существующий запас жилья.

Для кондоминиумов этот срок оценивается примерно в 39 месяцев, для жилых комплексов — примерно в 55 месяцев.

Таким образом, восстановление рынка Чиангмая происходит прежде всего за счёт квартир, тогда как часть пригородного малоэтажного предложения продолжает накапливаться.

Чиангмай превращается в город с несколькими центрами

Изменения происходят не только в объёмах спроса, но и в географии рынка.

Чиангмай постепенно формируется как «сетевой город» с несколькими жилыми и коммерческими центрами. Районы Сан-Сай, Сан-Камфаенг и Ханг-Донг становятся самостоятельными направлениями развития с более широким набором услуг и инфраструктуры.

На рынке кондоминиумов выделяются центральный Чиангмай и район Сутхеп–Мэ Хиа: вместе здесь было реализовано около 500 новых квартир.

В сегменте малоэтажного жилья внимание привлекает Сан-Сай, где продажи выросли на 62,4%, а месячная скорость поглощения достигла 2,3%. Оставшегося предложения при таком темпе хватило бы примерно на 38 месяцев.

При этом отдельные районы центрального Чиангмая и зоны возле университета Пайяп остаются перегруженными предложением. Расчётный срок реализации накопленного жилья там составляет от 163 до 380 месяцев.

Иностранный спрос поддерживает рынок кондоминиумов

Одним из факторов восстановления рынка квартир в Чиангмае стал спрос со стороны иностранных покупателей и клиентов, ориентированных на городской образ жизни.

Количество сделок по передаче новых кондоминиумов выросло почти на 50%, а их стоимость — почти на 80%. Это указывает на постепенное приближение сегмента к более сбалансированному состоянию.

Однако ситуация с дорогими малоэтажными домами и виллами с бассейнами отличается. В этих сегментах новое предложение увеличивается одновременно со снижением продаж, что приводит к дальнейшему росту непроданного запаса.

Поэтому девелоперы всё чаще будут вынуждены переходить от стратегии расширения к управлению уже существующими объектами.

Пхитсанулок: продажи выросли на 61,4%, но запас остаётся большим

Пхитсанулок также демонстрирует признаки восстановления.

Новое предложение здесь сократилось на 91,4%, тогда как продажи выросли на 61,4%.

Общий объём предложения составил 3 577 единиц стоимостью 14,592 млрд батов. Остаток непроданного жилья при этом всё ещё был на 6% выше прошлогоднего уровня.

Средняя скорость поглощения выросла до 1,2%, благодаря чему расчётный срок распродажи сократился со 119 до 78 месяцев.

Особенно заметно улучшилась ситуация в центральном Пхитсанулоке: продажи домов в жилых комплексах выросли на 405,9%, до 86 единиц, а месячная скорость поглощения достигла 3,8%. При таком темпе оставшийся запас может быть реализован примерно за 20 месяцев.

Но в районах Буэнг-Пхра и возле университета Наресуан–Тха-Тхонг скорость поглощения остаётся на уровне всего 0,2–0,3% в месяц. При таких показателях продажа текущего предложения может занять 367–452 месяца.

Чианграй: 96 месяцев для распродажи предложения

Чианграй также показывает рост продаж, но рынок остаётся перегруженным.

Общий объём предложения составил 3 020 единиц, увеличившись на 8,6%, а его стоимость достигла 11,772 млрд батов.

Девелоперы существенно сократили новые проекты — на 43,3%, до всего 68 единиц. Все новые объекты относились к сегменту малоэтажного жилья.

Продажи выросли на 22,9%, однако остаток предложения также увеличился — на 7,8%, до 2 843 единиц.

Средняя месячная скорость поглощения составила всего 1%, что соответствует примерно 96 месяцам, или восьми годам, для реализации текущего запаса.

В центральном Чианграе было зафиксировано 87 новых продаж, а район Мэ-Сай показал более высокую скорость поглощения — 2,3% в месяц, что соответствует примерно 37 месяцам.

При этом зона аэропорта и университета Мэ-Фах-Луанг остаётся проблемной: при скорости поглощения около 0,8% реализация имеющегося предложения может занять примерно 120 месяцев.

Лампхун быстрее остальных сокращает запасы

Лампхун показывает другой сценарий развития.

Общий объём предложения здесь снизился на 17,7%, до 979 единиц стоимостью 2,55 млрд батов. Новое предложение сократилось на 73%, а продажи — на 22,4%.

Несмотря на снижение продаж, остаток предложения уменьшился на 16,5%, до 795 единиц.

Средняя месячная скорость поглощения составила 3,1%, что даёт расчётный срок реализации около 26 месяцев — самый короткий показатель среди пяти северных провинций.

В районе промышленной зоны Лампхуна и Бан-Ма скорость поглощения достигла 4% в месяц, поэтому текущий запас может быть реализован примерно за 19 месяцев.

Это показывает, что сокращение нового предложения может способствовать восстановлению баланса даже при отсутствии быстрого роста спроса.

Накхон-Саван: девелоперы остановили запуск новых проектов

Накхон-Саван оказался наиболее показательным примером стратегии полного ограничения нового предложения.

В период исследования здесь не было запущено ни одного нового проекта.

Общий объём предложения сократился на 22,6%, до 1 347 единиц стоимостью 6,858 млрд батов. При этом новые продажи рухнули на 77%, а остаток предложения уменьшился лишь на 2,5%, до 1 239 единиц.

Средняя скорость поглощения снизилась до 1,3%, поэтому существующего запаса хватит примерно на 69 месяцев.

Лучшие показатели среди жилых комплексов продемонстрировал район Тха-Тхонг.

В то же время район Дримленд испытывает серьёзное давление: продажи упали на 86,2%, а скорость поглощения снизилась до 0,7%. При сохранении такого темпа распродажа оставшегося предложения может занять около 139 месяцев.

Таким образом, проблема Накхон-Савана заключается не только в объёме нового строительства, но и в слабой способности местного спроса поглощать существующее жильё.

Жильё за 2–3 млн батов остаётся востребованным

Несмотря на слабость рынка, спрос на жильё стоимостью 2–3 млн батов сохраняется.

Главным ограничением становится не столько отсутствие интереса покупателей, сколько возможность получить ипотечное финансирование. Высокая долговая нагрузка домохозяйств и строгие требования банков не позволяют части потенциальных покупателей довести интерес до фактической покупки.

REIC рекомендует девелоперам взаимодействовать с финансовыми учреждениями уже на ранних этапах продажи: проводить предварительную проверку платёжеспособности клиентов и организовывать предварительное одобрение ипотеки ещё до оформления бронирования.

Одновременно компаниям необходимо корректировать продуктовую линейку под реальную покупательную способность населения.

Таким образом, ключевой вопрос северного рынка недвижимости постепенно меняется: важно не только наличие потенциального покупателя, но и его способность получить кредит.

Вторичный рынок становится более серьёзным конкурентом

Дополнительное давление на новые проекты создаёт рынок вторичного жилья, который растёт примерно в четыре раза быстрее, чем сегмент новых домов.

Главное преимущество существующих объектов — более низкая цена. В условиях ограниченной покупательной способности и строгого ипотечного кредитования это делает вторичное жильё привлекательной альтернативой новым проектам.

В результате девелоперам приходится конкурировать уже не только друг с другом, но и с владельцами готового жилья.

Для небольших компаний это повышает значение чёткого позиционирования, отличий продукта и обоснованной ценности нового жилья относительно более дешёвых предложений на вторичном рынке.

Что меняется на рынке

Северный рынок недвижимости Таиланда действительно демонстрирует отдельные признаки восстановления, но данные REIC показывают, что этот процесс ещё далёк от равномерного.

Лампхуну для распродажи текущего предложения требуется около 26 месяцев, Чиангмаю — 50 месяцев, Накхон-Савану — 69, Пхитсанулоку — 78, а Чианграю — 96 месяцев.

При этом внутри каждой провинции существуют районы с совершенно другой динамикой: от относительно быстрой продажи новых объектов до ситуаций, когда накопленный запас теоретически может сохраняться десятилетиями.

Поэтому главным трендом 2026 года становится не расширение предложения, а его управление. Девелоперы сокращают новые запуски, пытаются ускорить продажи существующих объектов и адаптируют цены и продукты к условиям кредитного рынка.

На этом фоне рынок постепенно переходит от модели роста за счёт нового строительства к модели восстановления через сокращение накопленного предложения.