Рынок кондоминиумов Бангкока столкнулся с избытком предложения на 370 млрд бат

Рынок кондоминиумов Бангкока испытывает растущее давление из-за слабого спроса, ограниченного доступа к ипотеке и сокращения интереса иностранных покупателей.

По данным Cushman & Wakefield Thailand, на рынке остаётся более 65 300 непроданных квартир общей стоимостью около 370 млрд бат. При нынешних темпах продаж реализация этих объектов может занять два-три года, даже если за это время не запускать новые проекты.

По словам Сурачета Конгчипа, руководителя исследовательского и консалтингового направления Cushman & Wakefield Thailand, в третьем квартале 2026 года застройщики столкнулись с более сложной ситуацией, чем обычная конкуренция по расположению и цене. На рынок одновременно влияют снижение покупательной способности тайских домохозяйств, слабый спрос со стороны китайских покупателей и недавние сильные дожди и наводнения.

Некоторые девелоперы отложили запланированные на конец сентября запуски новых проектов, чтобы оценить рыночные условия. Другие провели предварительные продажи для ограниченного круга клиентов, проверяя спрос перед официальным запуском в четвёртом квартале.

Число новых проектов растёт, но спрос остаётся слабым

В третьем квартале 2026 года в Бангкоке было запущено 4 876 новых квартир в кондоминиумах — более чем вдвое больше, чем во втором квартале. За первые девять месяцев года общее количество новых объектов достигло 14 377, увеличившись на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.

По итогам всего года число запусков может составить 16 000–17 000 квартир.

Однако увеличение предложения не означает восстановления рынка. Главная проблема заключается в том, смогут ли застройщики превращать интерес покупателей в реальные продажи и завершённые сделки по передаче права собственности. Для этого необходимо учитывать не только доступность земельных участков и планы строительства, но и платёжеспособность клиентов, экологические риски и вероятность завершения сделок.

Более 65 300 непроданных квартир

По оценкам рынка, совокупный объём непроданного жилья превышает 65 300 квартир стоимостью около 370 млрд бат. Примерно 25 700 объектов уже построены и готовы к передаче покупателям. Это около 40% всего непроданного запаса.

Наибольшая доля предложения приходится на доступный ценовой сегмент:

• Квартиры стоимостью до 3 млн бат или не дороже 100 000 бат за квадратный метр составляют около 55% оставшегося запаса.
• Если включить объекты стоимостью от 100 001 до 150 000 бат за квадратный метр, доля увеличивается примерно до 76%.

Высокая концентрация непроданных квартир в этих категориях связана в том числе с большим количеством проектов, запущенных в предыдущие годы.

Для застройщиков избыточные запасы означают дополнительные расходы на содержание недвижимости, финансовую нагрузку и задержки в получении выручки. Поэтому приоритетом становится продажа уже построенных объектов, а не только расширение предложения.

Ипотека мешает завершению сделок

Одной из основных проблем остаётся разрыв между бронированием квартиры и окончательным оформлением покупки. Клиент может внести депозит, но не получить достаточную ипотеку для завершения сделки.

Особенно заметна эта проблема в массовом сегменте, где стоимость квартир ниже 3 млн бат. В ответ некоторые девелоперы разрешают клиентам сначала арендовать жильё, а затем попытаться оформить покупку, когда их финансовое положение улучшится.

Также применяются скидки и специальные предложения для ускорения продаж готовых объектов. Однако такие схемы доступны не во всех проектах.

Застройщики всё чаще концентрируются на квартирах, готовых к передаче, и объектах, строительство которых завершится в течение 2026 года. Некоторые предпочитают запускать небольшие проекты с меньшим количеством квартир или сначала завершать строительство, а затем выводить жильё на рынок.

Китайские покупатели пока не вернулись

Спрос со стороны китайских покупателей, ранее игравших важную роль на рынке недвижимости Таиланда, остаётся слабым уже около одного-двух лет.

Среди факторов, влияющих на интерес к стране, отмечаются опасения по поводу безопасности. В 2025 году число туристов из Китая, посетивших Таиланд, сократилось на 33,6%, а количество сделок по передаче кондоминиумов китайским покупателям — на 13%.

В первой половине 2026 года спрос со стороны китайских клиентов оставался сдержанным. Дополнительные сложности создают более строгие проверки документов, источников финансирования и корпоративных структур, связанных с иностранными покупателями.

В результате девелоперы вынуждены сильнее рассчитывать на внутренний спрос в условиях, когда тайские домохозяйства также сталкиваются с ограниченными доходами и трудностями при получении кредитов.

Наводнения могут повлиять на предпочтения покупателей

Недавние сильные дожди и наводнения усилили неопределённость и стали одной из причин переноса запусков некоторых проектов. При этом, по мнению Сурачета Конгчипа, такие условия могут повысить интерес части покупателей к кондоминиумам по сравнению с малоэтажным жильём: квартиры на верхних этажах менее подвержены непосредственному воздействию паводковой воды.

Однако кондоминиумы не защищены от последствий наводнений полностью. Подтопления могут нарушать работу подъездных дорог, транспорта, инженерных систем и общих помещений зданий.

Поэтому дополнительное значение приобретают проекты рядом с действующими линиями метро, сложившимися жилыми районами и повседневной инфраструктурой. Такие локации позволяют сохранять доступ к транспорту и необходимым услугам даже при нарушении привычного ритма городской жизни.

В сложившихся условиях рынок Бангкока сталкивается сразу с несколькими проблемами: значительным запасом непроданных квартир, ограниченной доступностью ипотеки, слабым иностранным спросом и рисками, связанными с погодой. Для девелоперов ключевой задачей становится сокращение существующих запасов и завершение сделок по передаче жилья покупателям, а не простое увеличение числа новых проектов.