Сегмент 3–5 млн бат становится опорой рынка кондоминиумов Таиланда
Рынок кондоминиумов в Таиланде демонстрирует наибольшую устойчивость в сегменте 3–5 млн бат, где спрос поддерживается платёжеспособными покупателями и ограниченным предложением, несмотря на рост новых запусков. Напротив, более доступные сегменты продолжают проседать из-за высоких отказов по ипотеке и долговой нагрузки, что вынуждает девелоперов смещать фокус в сторону более дорогих проектов.
Кондоминиумы по цене 3–5 млн бат остаются востребованными на фоне ограниченного предложения
Сегмент кондоминиумов в ценовом диапазоне 3–5 млн бат в Таиланде продолжает демонстрировать устойчивый спрос, несмотря на сравнительно небольшое количество новых проектов. Об этом заявила Пияпорн Лертвисуттипайбун, руководитель исследовательского подразделения консалтинговой компании Terra Media and Consulting.
По её словам, данный ценовой диапазон относится к массовому, но финансово устойчивому сегменту, где спрос поддерживается покупателями со стабильной платёжеспособностью, а предложение новых объектов остаётся ограниченным.
«Коэффициент поглощения (absorption rate) кондоминиумов в диапазоне 3–5 млн бат растёт каждый год с 2021 года. Этому способствует надёжная база покупателей и ограниченное новое предложение», — отметила она.
Контраст с более дешёвыми сегментами
Ситуация резко отличается от сегментов до 3 млн бат, которые переживают серьёзный спад. Основная причина — массовые отказы по ипотеке, вызванные высоким уровнем долгов домохозяйств.
Кессара Таньялакпарк, управляющий директор девелопера Sena Development (компания, котирующаяся на SET), сообщила, что в сегменте около 2 млн бат уровень отказов по ипотеке в 2025 году достиг примерно 50%.
«Многие покупатели бронируют квартиры, но не могут завершить сделку из-за проблем, выявленных кредитным бюро», — пояснила она.
Чтобы не терять эту аудиторию, компания предлагает арендные схемы с последующим выкупом, при которых арендные платежи засчитываются как первоначальный взнос, а история аренды используется для поддержки будущей ипотечной заявки.
Динамика спроса: цифры TerraByte
По данным TerraByte — аналитического приложения Terra Media and Consulting:
- 📊 Средний коэффициент поглощения кондоминиумов по цене 3–5 млн бат в первые 9 месяцев 2025 года составил 7,7 квартиры на проект в месяц
- Для сравнения:
- 2024 — 7,3
- 2023 — 6,2
- 2022 — 6,1
- 2021 — 5,5
- (после пика 8,7 в 2020 году)
Среднегодовой темп роста в период 2023 – первые 9 месяцев 2025 года составил 11%, что стало самым высоким показателем среди всех ценовых сегментов.
Рост зафиксирован несмотря на увеличение нового предложения:
- 🏗 В первые 10 месяцев 2025 года было выведено 3 600 новых квартир, что превышает показатель всего 2024 года (3 500 единиц).
Где падение самое сильное
Наиболее резкое ухудшение ситуации наблюдается в сегменте 2–3 млн бат:
- absorption rate упал до 9,9 единицы в 2025 году
- против 11,8 в 2024 году
- (после роста с 9,5 в 2023)
Сегмент до 2 млн бат также ослабевает:
- рост с 10,8 в 2022 до 14 в 2023
- затем снижение до 12,4 в 2024
- и 11,4 в первые 9 месяцев 2025 года
Это происходит несмотря на резкое сокращение нового предложения.
Сокращение предложения в дешёвых сегментах
- Менее 2 млн бат:
- пик — 39 600 квартир (2022)
- 31 800 (2023)
- 18 700 (2024)
- 7 700 — первые 10 месяцев 2025 года
- 2–3 млн бат:
- 10 700 (2022)
- 9 200 (2023)
- 6 700 (2024)
- 4 800 — первые 10 месяцев 2025 года
Более дорогие сегменты держатся лучше
Кондоминиумы дороже 7 млн бат показали относительно устойчивую динамику:
- absorption rate — 2,8 единицы в месяц в 2025 году
- против 2,9 в 2024
- после роста с 2,4 в 2023
За три года сегмент показал рост на 9%.
При этом предложение резко сократилось:
- 452 квартиры — первые 10 месяцев 2025 года
- 1 345 — в 2024
- пик — 3 039 в 2023
Сегмент 5–7 млн бат: давление предложения
В диапазоне 5–7 млн бат:
- absorption rate снизился до 4,7 в 2025 году
- с 5,1 в 2024
- после восстановления с 4,1 в 2023
Новое предложение выросло до 785 квартир в 2025 году:
- против 396 в 2024
- но всё ещё ниже уровня 2023 года (1 661 квартира)
Стратегический сдвиг девелоперов
«Когда сегменты доступного жилья начали испытывать проблемы, девелоперы стали смещаться в сторону более дорогих проектов», — объясняет Пияпорн Лертвисуттипайбун.
В результате объёмы продаж стабилизировались, но рост предложения в верхних сегментах привёл к снижению коэффициента поглощения. Тем не менее, дорогие кондоминиумы по-прежнему демонстрируют лучшие показатели, чем жильё в нижних ценовых категориях.
