От Дон Мыанга до Асока: как новый план изменит застройку Бангкока

Бангкок меняет правила застройки: новая концепция развития охватит 24 перспективных района

Бангкок готовится к очередному крупному изменению городской структуры: расширение железнодорожной сети постепенно переносит точки роста за пределы центральных районов. Четвёртая редакция Генерального плана Бангкока (Bangkok Comprehensive Plan) предлагает пересмотреть зонирование 24 перспективных территорий и увеличить возможности их развития с учётом новых транспортных связей.

Проект находится на этапе 90-дневного общественного обсуждения. Ожидается, что новая редакция плана вступит в силу примерно в середине 2027 года.

Главный принцип изменений заключается в том, что привлекательность района всё меньше определяется расстоянием до центра Бангкока и всё больше — доступом к общественному транспорту, инфраструктуре, услугам и качеству городской среды.

Пять тенденций, которые меняют Бангкок

Заместитель директора Департамента городского планирования и развития Бангкокской столичной администрации Ситтипхон Кусумораня отметил пять основных тенденций, которые будут определять развитие города.

Первая — Transit-Oriented Development (TOD), или развитие территорий вокруг станций общественного транспорта. Новое жильё, офисы, магазины и общественные пространства концентрируются рядом с транспортными узлами.

Вторая — концепция 15-минутного города, предполагающая, что основные повседневные услуги должны находиться на небольшом расстоянии от места проживания.

Третья — Healthy City, то есть городская среда, ориентированная не только на плотность застройки, но и на здоровье и благополучие жителей.

Четвёртая — климатическая устойчивость и ESG. Планирование должно учитывать риски наводнений, изменения климата и необходимость более устойчивой городской инфраструктуры.

Пятая — гибридная работа, которая меняет требования к офисам, жилью и районам, поскольку работа всё чаще не привязана к одному центральному деловому кварталу.

24 района получат новые возможности для развития

Четвёртая редакция Генерального плана пересматривает правила землепользования в 24 ключевых районах.

В целом проект предусматривает увеличение территорий, обозначенных оранжевым цветом — зон среднеплотной жилой застройки, — и красных зон, предназначенных для коммерческого развития.

Одновременно план предлагает сократить некоторые территории с зелёно-полосатым обозначением, которое используется для сельскохозяйственного и сельского сохранения.

Такое изменение должно предоставить больше возможностей для развития земель там, где уже появилась новая транспортная инфраструктура.

Дон Мыанг и Лак Си: железная дорога меняет стоимость земли

Одним из примеров становятся районы Дон Мыанг и вокруг кольцевой развязки Лак Си.

Некоторые участки, ранее относившиеся к жёлтой зоне низкоплотной жилой застройки, предлагается перевести в оранжевую зону, где разрешена более интенсивная застройка.

Одновременно планируется расширение коммерческих красных зон.

Логика изменений связана с развитием железнодорожной инфраструктуры: территории рядом со станциями получают больше возможностей для размещения жилья, коммерческих объектов и других городских функций.

Таким образом, транспортная доступность становится одним из факторов, определяющих потенциальное развитие конкретного участка.

На Сринакарин–Ромклао разрешённый объём строительства может удвоиться

Существенные изменения предлагаются вдоль дороги Сринакарин–Ромклао.

Часть земель планируется перевести из жёлтой зоны в оранжевую, что увеличит допустимый коэффициент плотности застройки — Floor Area Ratio (FAR) — с 1,5 до 3,0.

Иными словами, на участке той же площади потенциально можно будет создать примерно вдвое больший объём общей площади помещений.

Отдельные территории восточной части Бангкока, связанные с системой отвода паводковых вод, также получат новое зонирование. Некоторые зелёно-полосатые участки предлагается перевести в зелёные сельские и сельскохозяйственные зоны, где при определённых условиях допускается строительство отдельно стоящих и двухквартирных домов.

Асок и Кхлонг Той: новые роли для центральных районов

Изменения затронут и центральный Бангкок.

Район Асок Монти предлагается перевести в категорию очень высокой плотности жилой застройки. Это создаст дополнительные возможности для высотного строительства в районе, уже связанного с крупными транспортными линиями.

В Кхлонг Тое также планируются изменения зонирования, которые должны учитывать возможную будущую реконструкцию территории порта Кхлонг Той.

Таким образом, новая редакция плана учитывает не только текущую структуру города, но и потенциальную трансформацию крупных экономических территорий.

Планируемых дорог станет на 420 меньше

Пересмотр Генерального плана касается не только застройки.

Власти также предлагают сократить количество запланированных автомобильных дорог — с 1 316 до 896, то есть на 420 маршрутов.

Причиной является, в частности, общественное сопротивление отдельным проектам и стремление уменьшить потенциальную необходимость изъятия земель.

Новая транспортная схема должна лучше учитывать существующую структуру районов и фактические потребности местных сообществ.

Больше площади — в обмен на общественную пользу

Одним из наиболее заметных элементов новой концепции становится система стимулов для девелоперов.

В определённых случаях застройщики смогут получить увеличение допустимой площади здания примерно на 20–25%, если проект соответствует установленным условиям и предоставляет общественные преимущества.

Среди возможных условий — создание парков вдоль рек, территорий для удержания дождевой воды, центров ухода за пожилыми людьми и прямых соединений с системами общественного транспорта.

Таким образом, городское планирование начинает работать не только как механизм ограничений, но и как система стимулов: дополнительные права на строительство могут быть связаны с созданием объектов, которыми пользуется более широкий круг жителей.

Перераспределение земли для крупных проектов

Проект также предусматривает более широкое использование land readjustment — перераспределения земельных участков.

Механизм позволяет объединять и перепланировать земельные территории, одновременно изменяя расположение дорог, инфраструктуры и отдельных участков.

Для крупных проектов это может упростить создание единой городской среды вместо развития множества отдельных земельных участков без общей инфраструктурной логики.

Меньше парковок возле крупных станций

Ещё одно изменение касается автомобильной инфраструктуры.

Минимальные требования к количеству парковочных мест предлагается сократить на 25% в пределах 500 метров от 20 крупных железнодорожных станций.

Цель — стимулировать использование общественного транспорта и уменьшить зависимость жителей от личных автомобилей.

Эта мера напрямую связана с концепциями TOD и «15-минутного города»: чем ближе жильё, магазины, услуги и рабочие места находятся к транспортному узлу, тем меньше необходимость ежедневно использовать автомобиль.

Бангкок переходит от зонирования к управлению развитием

Четвёртая редакция Генерального плана показывает, что городское планирование Бангкока постепенно меняется.

Речь идёт уже не только о том, какой цвет получает конкретный участок на карте и что на нём разрешено строить. Новая модель пытается связать зонирование с развитием железных дорог, изменением образа жизни, климатическими рисками, старением населения и распространением гибридной работы.

Для рынка недвижимости это означает изменение самого подхода к оценке территории. Потенциал участка всё больше будет зависеть не только от его площади и близости к центру, но и от транспортной связанности, доступности услуг, качества общественных пространств и способности проекта вписываться в долгосрочное развитие района.

Если новая редакция будет утверждена в запланированные сроки, она станет одним из инструментов, с помощью которых Бангкок будет перераспределять развитие между центром и быстро растущими пригородными территориями.