Бегство к качеству: что происходит с офисной недвижимостью Бангкока?

Офисный рынок Бангкока на переломном этапе

Радикальная трансформация превращает «зомби-здания» в конкурентные и высоколиквидные активы

Офисный рынок Бангкока переживает момент истины. На фоне бума строительства премиальных башен класса Grade A в центральных районах столицы старый офисный фонд оказался перед жёстким выбором: адаптироваться или исчезнуть.

Возрастные офисные здания, которые ещё недавно обеспечивали стабильный доход, стремительно теряют арендаторов. В условиях рынка, где диктует условия арендатор, владельцы вынуждены идти на радикальную трансформацию, чтобы сохранить ликвидность и конкурентоспособность.

Ключевым катализатором изменений стали ESG-стандарты (экология, социальная ответственность и корпоративное управление).

Речь идёт уже не о косметическом ремонте, а о глубокой модернизации: внедрении умных систем энергопотребления, улучшении качества воздуха и создании пространств, ориентированных на здоровье сотрудников.

Именно ESG-подход сегодня превращает устаревшие «зомби-здания» в востребованные активы нового поколения и одновременно вписывает Бангкок в стратегию перехода к низкоуглеродной городской экономике.

Переизбыток как точка разворота

За последние три года офисный рынок Бангкока достиг переломного момента. Более 1 млн квадратных метров высококачественных офисных площадей вышли на рынок, кардинально изменив баланс сил между арендодателями и арендаторами.

По словам Пхатсарипхак Сриканчананон, руководителя направления управления недвижимостью в CBRE Thailand, этот новый объём предложения привлёк крупные международные корпорации и ведущие тайские компании.

«Многие воспользовались возможностью переехать из зданий, которым по 20–30 лет», — отмечает она.

Старший менеджер Knight Frank Thailand Нопакит Лертхирунвибул называет происходящее «массовым бегством к качеству». Компании сокращают площади или переезжают в новые, лучше расположенные и устойчивые здания, соответствующие их корпоративным ценностям.

Результат — рост вакантности и формирование рынка, ориентированного на арендатора.

Почему старые офисы проигрывают

Проблемы старых зданий носят системный характер. По данным Knight Frank, арендаторов чаще всего отпугивают:

• неэффективные планировки этажей;
• низкие потолки;
• отсутствие современных удобств;
• слабая IT-инфраструктура и системы безопасности.

Отдельной проблемой остаётся отсутствие ESG-сертификации. Вирравит Канчанатхиентхао, старший ESG-консультант Knight Frank Thailand, подчёркивает:

«Неэффективные системы вентиляции и кондиционирования, плохой тепловой комфорт и несоответствие современным санитарным стандартам резко снижают привлекательность здания».

Современные офисные сотрудники ожидают не просто рабочее место, а безопасную, здоровую и комфортную среду.

Для международных корпораций ESG уже стал обязательным фильтром, и здания, не соответствующие этим требованиям, исключаются из шорт-листов независимо от локации и истории.

Апгрейды с максимальным эффектом

Эксперты сходятся во мнении: не все улучшения одинаково полезны.

Наибольший эффект дают меры по энергоэффективности, особенно в системах охлаждения и управлении энергией.

«Оптимизация систем управления зданием позволяет сократить выбросы Scope 2 и снизить операционные расходы», — отмечает CBRE.

В условиях Бангкока особое значение имеют:

• фильтрация воздуха и защита от PM2.5;
• устойчивое интернет-соединение;
• модернизация HVAC-систем.

Также важны редизайн интерьеров и перераспределение пространств, чтобы здание выглядело современно и соответствовало ожиданиям сотрудников.

Быстрые победы без больших затрат

Не все ESG-решения требуют крупных инвестиций. Среди «быстрых побед»:

• устранение плесени, запахов и конденсата;
• улучшение клининга и обслуживания;
• внедрение раздельного сбора отходов;
• замена освещения на LED с датчиками движения;
• улучшенные фильтры в системах вентиляции.

Прозрачная коммуникация с арендаторами и опросы удовлетворённости помогают точечно улучшать качество среды и формировать культуру совместной ответственности.

Финансовая реальность

Несмотря на необходимость ESG-модернизации, ожидать резкого роста арендных ставок не стоит.

По данным CBRE, дополнительный рост аренды после ESG-апгрейда в Бангкоке составляет 0–3%, а часто не происходит вовсе. Главная выгода — удержание арендаторов и предотвращение потери доходов.

Зато инвестиции в энергосбережение могут давать ROI от 3% до 100%, при целевых показателях 15–30% и сроке окупаемости 3–6 лет.

Перепрофилирование как стратегия будущего

Когда офисные площади становятся невостребованными, смешанные форматы (mixed-use) выходят на первый план.

Эксперты подчёркивают: с точки зрения ESG реновация всегда предпочтительнее сноса, поскольку значительно снижает углеродный след.

Конвертация части офисов в общественные пространства, зелёные зоны или shared-инфраструктуру позволяет зданиям класса B предлагать сервисы уровня A.

В перспективе Бангкок может развивать и районные системы охлаждения, снижая энергопотребление за счёт общих ресурсов.

«Смешанные проекты позволяют диверсифицировать доходы и снизить риски волатильного офисного рынка», — отмечает Knight Frank.