Рынок недвижимости Таиланда: конец старой модели и перезапуск в 2025–2026 годах

Рынок недвижимости Таиланда переживает самый сложный период за последние десятилетия. То, что ещё несколько лет назад выглядело как устойчивый рост, в 2024–2025 годах превратилось в системный кризис, затронувший продажи, ипотеку, девелоперов и поведение покупателей. При этом речь идёт не о временном спаде, а о переломе всей модели рынка.

Ключевая проблема — обвал массового спроса

Главный удар пришёлся по сегменту массового жилья. Уровень отказов по ипотеке в Таиланде превысил 40–50% в зависимости от региона и банка. Домохозяйства оказались зажаты между ростом стоимости жизни, высокой долговой нагрузкой и более жёсткими банковскими требованиями.

Результат — резкое падение сделок:

• продажи новых проектов сократились на десятки процентов;
• значительная часть уже построенных кондоминиумов остаётся непроданной;
• девелоперы замораживают или откладывают запуск новых фаз.

Переизбыток предложения и давление на цены

В Бангкоке и пригородах накопился структурный оверсаплай, особенно в сегменте недорогих и среднебюджетных кондоминиумов. Эти проекты создавались под модель «ипотека + внутренний спрос», которая больше не работает.

Цены формально снижаются медленно, но на практике рынок наполнен:

• скрытыми скидками;
• бесплатной меблировкой;
• субсидированием процентов;
• рассрочками от застройщика.

Это указывает не на устойчивость, а на нежелание девелоперов фиксировать убытки публично.

Пхукет и курорты: другая реальность

На Пхукете и в туристических регионах ситуация выглядит иначе. Здесь рынок поддерживается:

• иностранным спросом;
• инвестициями под аренду;
• релокацией и «вторым домом».

Однако и этот сегмент меняется. Массовые проекты уступают место:

• low-density застройке;
• branded residences;
• виллам и премиальным кондоминиумам с сервисной моделью.

Инвесторы стали считать доходность, а не покупать «на эмоциях», что повышает требования к качеству, локации и управляющим компаниям.

Девелоперы переходят в режим выживания

Крупные игроки в Таиланде уже открыто признают: 2025 год — это год защиты баланса, а не роста. Основные стратегии:

• сокращение новых запусков;
• фокус на дорогие, нишевые проекты;
• партнёрства с международными брендами;
• выход в hospitality и mixed-use форматы.

Малые и средние девелоперы, работавшие исключительно на внутренний рынок, оказались в самой уязвимой позиции.

Банки и государство: осторожная стабилизация

Финансовые институты действуют консервативно, опасаясь роста NPL. Государство обсуждает точечные меры поддержки, но массового стимулирования ипотеки, как в прошлые циклы, рынок пока не видит.

Это означает, что восстановление будет:

• медленным;
• неравномерным;
• ориентированным на качество, а не объём.

Новый рынок недвижимости Таиланда

Фактически рынок входит в новую фазу, где:

• массовое жильё больше не является драйвером;
• инвестиционный спрос становится более профессиональным;
• проекты без чёткой концепции и доходной логики не выживают.

Для инвесторов это создаёт не кризис, а фильтр возможностей — рынок очищается от слабых игроков и неэффективных форматов.

Недвижимость в Таиланде не «рухнула», но окончательно попрощалась со старой моделью быстрого роста. В 2025–2026 годах выигрывают те, кто понимает новую реальность: меньше объёма, больше смысла, сервиса и долгосрочной стратегии.