Офисный рынок Бангкока остается рынком арендаторов: владельцы зданий идут на бартер и расширяют льготы

Несмотря на отсутствие новых офисных объектов, введенных в эксплуатацию во втором квартале 2026 года, рынок коммерческой недвижимости Бангкока остается одним из самых конкурентных за последние годы. Владельцы бизнес-центров активно борются за арендаторов, предлагая не только скидки и бесплатные месяцы аренды, но и необычные формы сотрудничества — вплоть до бартерных сделок.

По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield Thailand, конкуренция постепенно смещается от ценовых уступок к более гибким и креативным инструментам привлечения компаний.

Бартер вместо скидок

Руководитель направления офисной недвижимости Cushman & Wakefield Thailand Аукит Пронпаттанапайрой отметил, что владельцы офисных зданий все активнее используют партнерские соглашения вместо традиционного снижения ставок.

Например, некоторые собственники заключают сделки со страховыми компаниями, приобретая у них корпоративные страховые продукты в обмен на долгосрочную аренду офисов. Другие предлагают производителям компьютерной техники участие в тендерах на оснащение бизнес-центров IT-оборудованием и внутренней инфраструктурой.

По словам эксперта, конкуренция вышла далеко за рамки привычных скидок, арендных каникул и бонусов.

Новые здания копируют преимущества старых

Чтобы быстрее заполнить свободные площади, владельцы недавно построенных бизнес-центров начали предлагать те же условия, которыми ранее привлекали арендаторов реконструированные старые здания.

Все чаще арендаторам предлагают:

• полностью готовые к работе офисы;
• помещения с частичной отделкой;
• гибкие условия переезда;
• компенсацию расходов на ремонт.

При этом современные здания сохраняют важное преимущество — возможность предоставить крупным компаниям сразу несколько этажей подряд.

Именно этот фактор стал решающим при недавней сделке, когда сервис онлайн-бронирования Agoda арендовал около 26 тыс. кв. метров в комплексе One Bangkok Tower 5, разместившись сразу на семи смежных этажах.

Нового строительства пока нет

Во втором квартале 2026 года общий объем офисных площадей в Бангкоке практически не изменился и составил около 9,15 млн квадратных метров.

Из них:

• 5,03 млн кв. м расположены в центральном деловом районе (CBD);
• 2,41 млн кв. м — в прилегающих городских районах;
• 1,71 млн кв. м — на окраинах столицы.

По классу объектов рынок распределяется следующим образом:

• 38% — офисы класса A;
• 58% — здания класса B;
• 4% — класс C.

При этом более половины офисов класса B эксплуатируются уже свыше десяти лет, тогда как почти 80% всех новых проектов последнего десятилетия относятся к премиальному классу A.

Старые офисы теряют арендаторов

Эксперты отмечают, что арендаторы продолжают переезжать из устаревших зданий в современные комплексы с более качественной инженерией, развитой инфраструктурой и комфортными рабочими пространствами.

Из-за этого владельцы старых объектов класса A и B сталкиваются с ростом вакантности и вынуждены проводить реконструкцию:

• модернизировать инженерные системы;
• обновлять общественные пространства;
• ремонтировать офисные помещения;
• улучшать сервис для арендаторов.

Новое строительство смещается на окраины

До 2031 года в Бангкоке планируется ввод еще около 616 тыс. квадратных метров новых офисов.

Все чаще новые проекты появляются за пределами центра города, включая районы:

• восточный Сукхумвит;
• Bang Na–Trat Road;
• Phahon Yothin.

Главная причина — высокая стоимость земли в центральных районах, делающая строительство новых офисов экономически менее привлекательным.

Тем не менее именно центральный деловой район продолжает формировать крупнейший портфель будущих проектов благодаря масштабным многофункциональным комплексам и строительству на долгосрочно арендуемых земельных участках.

Вакантность постепенно снижается

Несмотря на сохраняющееся давление на рынок, ситуация начинает постепенно стабилизироваться.

Во втором квартале уровень вакантности офисов класса A в центральном деловом районе снизился:

• I квартал 2026 года — 23,3%;
• II квартал 2026 года — 21,9%.

Это самый низкий показатель с начала 2023 года.

Улучшение связано сразу с двумя факторами:

• практически прекратился ввод новых премиальных объектов;
• компании продолжают расширять площади или переезжать в более современные офисы.

Арендные ставки остаются стабильными

Средняя ставка аренды офисов класса A сохранилась на уровне 943 бата за квадратный метр в месяц.

При этом собственники предпочитают не снижать официальную стоимость аренды, чтобы не ухудшать стоимость своих активов.

Вместо этого они предлагают дополнительные льготы:

• арендные каникулы;
• компенсацию расходов на ремонт помещений;
• более гибкие условия договоров;
• помощь в переезде.

Такая стратегия позволяет снизить реальные расходы арендаторов без формального уменьшения базовой ставки.

До конца года рынок останется на стороне арендаторов

По мнению Cushman & Wakefield, до конца 2026 года ситуация существенно не изменится.

Несмотря на постепенное сокращение свободных площадей, уровень вакантности остается достаточно высоким, поэтому именно арендаторы продолжают диктовать условия рынка.

Компании получают широкий выбор современных офисов, могут рассчитывать на выгодные условия аренды и обладают сильной переговорной позицией. Владельцам бизнес-центров, в свою очередь, приходится конкурировать не столько ценой, сколько качеством зданий, дополнительными услугами и индивидуальными условиями сотрудничества.